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Kann man eine Villa in Ungarn kaufen oder gar ein Schloss?

Ja, man kann eine Villa oder ein Schloss in Ungarn kaufen. Das hängt vom Geschmack, Investitionsvolumen und bei Schlössern nicht selten vom persönlichen Engagement einer Restaurierung ab. Die Preisspanne liegt je nach Zustand, Grösse und Lage zwischen einer halben Million Euro und einem zweistelligen Millionen Euro Betrag. 

Gründe für das Auswandern nach Ungarn gibt es viele. Und Jahr für Jahr kommen mehr Westeuropäer nach Ungarn als willkommene Einwanderer.

Historie von Schlössern, Gütern, Villen und Herrenhäusern in Ungarn

Historisch betrachtet wurden Schlösser in Ungarn im 10. Jahrhundert aus Holz erbaut als ungarische Stämme in das Karpatenbecken zogen. Aufgrund vieler Auseinandersetzungen sind die meisten der Holzbauten über die Zeit zerstört worden. 

Nachdem das Königreich Ungarn bereits im Jahre 1000 mit der Krönung des heiligen Stephan I. entstand, wurden zunächst Burgen und Festungen in erster Linie aus militärischen Gründen geschaffen.¹

Mit dem Einfluss der Renaissance im 15.-17. Jahrhundert bauten sich in der Folge Könige, Fürsten und Adlige die meisten Schlösser und Paläste in städtischen Räumen auch um ihre Macht und ihren Reichtum zu präsentieren. Während des Barock vom 17.-18. Jahrhundert verlagerte sich der Bau von Schlössern und Villen aufs Land umgeben von grossen Gärten und Parks.

Der Grossteil der heute in Ungarn existierenden 2000 Schlösser und Güter stammen aus dem 14. bis 19. Jahrhundert. Etwa 700 davon stehen unter Denkmalschutz.^{2, 3}

Mit der fortschreitenden Industrialisierung und einhergehendem Reichtum Industrieller entstanden auch in Ungarn im 19. Jahrhundert prächtige Villen und Herrenhäuser. 

Der Begriff Villa (lateinisch für „Landhaus“, „Landgut“) ist ja nicht wirklich definiert. Im antiken Rom und der Renaissance wurde ein pompöses Haus auf dem Lande der herrschenden Schichten als Villa bezeichnet. Die Bezeichnung wurde später im 19. Jahrhundert für freistehende Häuser des Grossbürgertums übernommen.⁴

Heute wird der Begriff Villa meist verwendet, um geräumige luxeriöse Residenzen zu beschreiben. Einher geht oft ein gehobener Lebensstil, ein grösseres Anwesen und eine hochwertige Bauausführung. Grosszügiger Wohnraum, eine anspruchvolle Architektur und exklusive Lage sind weitere prägende Merkmale.

In Ungarn bezeichnen Einheimische durchaus bereits etwas grössere Häuser als Villa. 

Mit westeuropäischem Massstab sollte es sich aus meiner Perspektive entweder um mondäne ältere Häuser, die in ihrer Zeit aussergewöhnlich waren handeln oder um neuzeitige grössere Objekte mit exklusivem Ausbau.

Möglichkeiten zum Kauf von Schlössern, Landgütern und Herrenhäusern in Ungarn

Je nach Geschmack und Geldbeutel lassen sich auch jetzt Schlösser, Güter und Herrenhäuser in Ungarn finden, die zum Verkauf stehen. Einige davon sind vollständig restauriert, andere gar nicht oder teilweise weil Geld oder Geduld ausgingen. 

Die Kosten für ein Schloss, Gut oder Herrenhaus in Ungarn haben erhebliche Bandbreiten und hängen von Lage, Grösse, Zustand, historischem Wert und Ausstattung ab. Als grobe Richtpunkte kann man folgende Bandbreiten im Markt erfahren:

Ein renovierungsbedürftiges Schloss abhängig von Grösse und Umfang der Renovierung oder ein renovierungsbedürftiges gut erhaltenes Landgut sind zwischen einer halben Million und mehreren Millionen Euro im einstelligen Bereich zu bekommen. Für Interessenten, die auf dem Land leben wollen bekommt man aber auch zwischen einer halben und einer Million Euro einen top sanierten Bauernhof.

Ein modernisiertes Schloss mit möglichst bewahrten historischen Elementen oder ein funktionierendes Weingut sind natürlich teurer und beginnen bei mehreren Millionen Euro.

Luxuriöse historische Schlösser in gut erhaltenem Zustand mit guter Provenienz liegen im zweistelligen Millionen Euro Bereich.

Möglichkeiten zum Kauf einer Villa in Ungarn

Immobilien in Ungarn gibt es reichlich. Eine Villa ist aber immer noch speziell für gehobene Ansprüche. Es gibt viele Gründe, warum man sich eine Villa leistet. Menschen schätzen einen gehobenen Lebensstil, Luxus, Platz und Privatsphäre oder mögen einzigartige Architektur und kulturelle Werte. Einige Käufer behandeln Villen als Investition mit dem Potenzial der Wertsteigerung, andere mögen ein Heim mit der Möglichkeit, eine grosse Familie zu beherbergen oder grosszügige Parties und Feste zu feiern. Manche Villen werden auch wochenweise vermietet, insbesondere in den Touristengebieten um den Balaton. Was auch immer die Gründe sein mögen, man halte es mit dem Alten Fritz, König Friedrich II. von Preussen: „Jeder soll nach seiner Façon selig werden“.

Käufer sind nicht nur vermögende Ungarn. Inzwischen kommen mehr und mehr auch finanzkräftige mittelständische Unternehmer oder wohlhabende Pensionäre aus Westeuropa nach Ungarn, die ein adäquates Domizil in einem ruhigen, sicheren Land suchen.

Ältere Villen werden heut in Ungarn gelegentlich als Pensionen genutzt und beginnen preislich bei etwa einer halben Million Euro, wobei man dann auch investieren müsste, um auf einen heutigen Ausbaustandard zu kommen oder einen ursprungsnahen Zustand wiederherzustellen.

Wer eine moderne Villa in Ungarn kaufen möchte, wird natürlich auch fündig. Sowohl moderne bestehende Objekte wie auch Neubauten oder gar Villen in Villenparks sind verfügbar. 

Eine moderne Villa in Ungarn beginnt je nach Lage und Definition in etwa bei über einer halben Million Euro wobei eine Villa am Balaton mit See-Sicht eher bei 1.2 bis 1.6  Mio Euro zu Buche schlägt. Je nach Extravaganz kann das Preispendel dann auch schon mal über die 2 Millionen Euro Grenze gehen. Eine Architektenvilla auf einem Golfplatz kann dann auch beispielsweise mal im Preis über 2.5 Mio Euro liegen.

Nützliche Tipps

Grundsätzlich sollte man beachten, dass eine Finanzierung durch ungarische Banken in der Regel weder möglich und aufgrund der hohen Zinsen (Leitzins Ende 2023 über 10%) auch nicht sinnvoll ist. Daher gilt der Grundsatz wie bei allen Immobilien in Ungarn: Bargeld lacht.

Für die Sanierung historischer Gebäude inklusive Schlösser, Herrenhäuser und Landgüter gibt es staatliche Programme in Ungarn im Rahmen der Denkmalschutzförderung oder auch EU Fördermittel, die darauf abzielen kulturelles Erbe zu erhalten.⁵

Neben der Finanzierung ist je nach Lage der Immobilie bei grösseren Grundstücken allenfalls die Flächenbegrenzung für landwirtschaftliche Flächen zu beachten. Das sind in der Regel alle Flächen ausserhalb von Ortschaften, auch Wald oder Weinberge. Hier ist es nur möglich, Flächen bis zu 1ha pro Person zu erwerben, soweit man nicht als Landwirt bei der ungarischen Landwirtschaftskammer eingetragen ist. 

Zusätzlich hat es noch ein paar allgemeine Hinweise zum Immobilienkauf in Ungarn im Blog unter der Sektion FAQ.

Autor: Dr. Peik Langerwisch

Der Autor hat nach seinem Studium der Betriebswirtschaftslehre mit Abschluss Diplomkaufmann und einer magna cum laude Promotion in Managementlehre zwanzig Jahre in globalen Unternehmensberatungen und Banken gearbeitet und fungiert nun mit seiner Expertise seit mehreren Jahren als Immobilienmakler für Immobilien in Ungarn. Er besitzt eine eigene Immobilie in Ungarn und verbringt einen beträchtlichen Teil des Jahres im Land, um Kunden zu betreuen und die Schönheit des Landes zu geniessen.

Kurzübersicht zu Expertise und Werdegang


Quellen:
1 https://www.heiligenlexikon.de/Stadler/Stephan_I_von_Ungarn.html
2 Liste von Burgen, Schlössern und Festungen in Ungarn – Wikipedia
3 List of palaces and mansions in Hungary - Wikipedia
4 https://de.wikipedia.org/wiki/Villa 
5 https://erdelyinaplo.ro/extra/magyar-kastelyok-es-kuriak-is-megujulnak-n-hegedus-csilla-rmdsz-es-allamtitkar-szerint-a-munka-nehezet-a-palyazoknak-kell-elvege#