Immobilien kaufen in Ungarn - Welche 4 Fragen sollte ich mir stellen?

Da jeder andere Präferenzen und Risikoprofile hat, können die folgenden Ausführungen teilweise nur Denkanstösse liefern. Dort wo klare Anworten im Rahmen der Rechtslage oder administrativer Vorgaben möglich sind, werden die wesentlichen Parameter diskutiert.
 

Immobilien kaufen in Ungarn – Kurzüberblick

Kurzantwort: EU-Bürger können problemlos Immobilien in Ungarn kaufen. Einschränkungen bestehen ausschließlich bei landwirtschaftlichen Grundstücken. Der Immobilienkauf erfolgt über einen Anwalt und wird im ungarischen Grundbuch eingetragen.

Hier ein kurzer tabellarischer Überblick, über die wesentlichen Themen, welche im Artikel erläutert werden.
   

1) Haus kaufen in Ungarn: Privat oder über Makler?

Immobilien in Ungarn können direkt von Privatpersonen oder über einen Immobilienmakler erworben werden. Private Käufe sind rechtlich zulässig.

Ein Haus kaufen in Ungarn kann für ausländische Käuber aber auch Risiken beinhalten. Potenzielle Käufer bekommen in vielen Foren die gut gemeinten Ratschläge sich vor Ort an der Strasse nach den Schildern ('Eladó') umzuschauen oder von privat über Webseiten zu kaufen.

Privat angebotene Immobilien befinden sich jedoch häufig im unteren Qualitätssegment. Das gilt insbesondere, wenn man von schweizer oder deutschem Standard ausgeht. Typische Risiken betreffen Elektrik, Wasser- und Abwasseranschlüsse, fehlende Baugenehmigungen oder baurechtlich nicht korrekt eingetragene Gebäude.

Als Fremder im Land (meist ohne Sprachkenntnisse) kann ein privater Kaufprozess dann schnell zu einem Fiasko werden. Nachträgliche Sanierungen können erhebliche Zusatzkosten verursachen.

Ein seriöser Immobilienmakler in Ungarn reduziert diese Risiken deutlich. 

2) Seriöser Immobilienmakler in Ungarn: Woran erkennen?

Ein seriöser Makler organisiert die Kaufabwicklung über einen unabhängigen Anwalt. Dieser prüft den aktuellen Grundbuchauszug, erstellt den Kaufvertrag und veranlasst den Grundbucheintrag.

Seriöse Makler achten mit dem Anwalt darauf, ob Gebäude baurechtlich korrekt errichtet wurden, insbesondere bei Immobilien auf ehemaligen landwirtschaftlichen Flächen, Gärten oder Weinbergen.

Wenn gewünscht, können die Zahlungsströme über ein anwaltliches Sperrkonto abgewickelt werden. Der Anwalt arbeitet dabei als neutrale Funktion für Käufer und Verkäufer. Er darf im Anschluss an die Vertragsbeurkundung keine der beiden Vertragsparteien anwaltlich vertreten.

In Ungarn zahlt üblicherweise der Verkäufer die Maklerprovision. Eine zusätzliche Käuferprovision ist rechtlich möglich, aber nicht branchenüblich. 

Zur üblichen kostenlosen Käuferbetreuung zählen Hilfestellungen bei der Ummeldung von Versorgungsunternehmen, Versicherungen und ersten administrativen Schritten nach dem Kauf. 

3) Grundstück Ungarn Ausländer: Wie viel Land ist erlaubt?

EU-Ausländer sind beim Grundstückserwerb ungarischen Staatsbürgern gleichgestellt. Für landwirtschaftliche Flächen gelten jedoch besondere Regelungen.

Nicht-Landwirte dürfen maximal 1 Hektar landwirtschaftliche Fläche besitzen, mit Ausnahme beim Erwerb von nahen Verwandten oder in Erbfolgen. In der EU eingetragene Landwirte können bis 300 ha erwerben. Als Firma sind landwirtschaftliche Flächen nicht zu erwerben. Als landwirtschaftliche Flächen gelten unter anderem Ackerland, Weinberge, Obstgärten, Wiesen, Weiden und Wälder.

Es besteht die Möglichkeit, ein landwirtschaftliches Grundstück in Ungarn von mehreren Hektar mit mehreren Personen zu erwerben. Beispielsweise wäre es möglich, für eine dreiköpfige Familie für jeden Familienangehörigen einen Hektar und so in der Summe 3 ha zu erwerben.

Innerörtliche Grundstücke ohne landwirtschaftliche Widmung sind von dieser Begrenzung ausgenommen. Für landwirtschaftliche Flächen bestehen gesetzliche Vorkaufsrechte.

Seit 2025 besteht für Gemeinden die rechtliche Möglichkeit, den Kauf von Immobilien für nicht Gemeindemitglieder zu begrenzen. Bis dato ist diese Kann-Bestimmung aber nur sehr sporadisch im Einsatz. Dazu auch mein Artikel: Was bedeutet der Schutz der lokalen Identität für Käufer von Immobilien in Ungarn.

4) Immobilienkauf Ungarn: Ablauf, Steuern und Recht

Am Tag der Vertragsunterzeichnung ruft der Anwalt einen aktuellen Grundbuchauszug elektronisch ab, um allfällige aktuelle Eintragungen oder Belastungen zu prüfen und gegebenenfalls vertraglich aufzulösen. Nach Vertragsunterzeichnung wird ein Randvermerk im Grundbuch eingetragen, der weitere Belastungen verhindert.

Der Antrag auf Eintragung ins Grundbuch muss innerhalb von 30 Tagen erfolgen. Sollten Käufer noch keinen Wohnsitz in Ungarn haben, kann der Anwalt auch als Zustellungsbevollmächtigter dienen.

Die Eigentumseintragung erfolgt erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Üblich ist ein Angeld von 10–20 %, das mit dem Kaufpreis verrechnet wird. Scheitert der Vertrag mit Schuld beim Käufer, erhält der Verkäufer die Summe des Angeldes. Scheitert der Vertrag mit Schuld beim Verkäufer, ist der Verkäufer verpflichtet, die doppelte Summe zu zahlen.

In der Regel gilt, wie gesehen so gekauft. Stellen Sie sicher, dass Einrichtungsgegenstände, die bei der Besichtigung als 'mit verkauft' vereinbart wurden auch vertraglich aufgeführt werden. Es kommt nicht selten vor, dass Verkäufer Einrichtungen zwischen Vertragsschluss und Übergabe doch noch ausräumen.

Beim Immobilienkauf fällt eine Grunderwerbsteuer von bis zu 4 % des Kaufpreises an. Die Anwaltskosten liegen üblicherweise bei rund 1 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer und werden vom Käufer getragen.

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Zusammenfassung für Schnellleser

• EU-Bürger können in Ungarn Wohnimmobilien frei kaufen
• Landwirtschaftliche Flächen sind auf 1 Hektar begrenzt
• Der Kauf erfolgt immer über einen Anwalt
• Die Grunderwerbsteuer beträgt bis zu 4 %
• Die Anwaltskosten sind in der Regel 1%

Autor: Dr. Peik Langerwisch – Immobilienmakler für Immobilien in Ungarn mit langjähriger Erfahrung im deutschsprachigen Raum.

Der Autor hat nach seinem Studium der Betriebswirtschaftslehre mit Abschluss Diplomkaufmann und einer magna cum laude Promotion in Managementlehre zwanzig Jahre in globalen Unternehmensberatungen und Banken gearbeitet und fungiert nun mit seiner Expertise seit mehreren Jahren als Immobilienmakler für Immobilien in Ungarn.

Selbstverständlich besitzt er auch Eigentum in Ungarn und kann sowohl aufgrund persönlicher Erfahrungen wie auch auf Basis von Erlebnissen mit vielen Kunden helfend vor Ort zur Seite stehen.

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