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Immobilien kaufen in Ungarn - Welche 4 Fragen sollte ich mir stellen?

Die wesentlichen Fragen:

1. Private Suche oder Makler?
2. Woran erkenne ich einen seriösen Makler?
3. Kann ich soviel Land kaufen wie ich möchte?
4. Welche administrativen Schritte sind beim Kauf von Immobilien in Ungarn zu beachten?

Da jeder andere Präferenzen und Risikoprofile hat, können die folgenden Ausführungen teilweise nur Denkanstösse liefern. Dort wo klare Anworten im Rahmen der Rechtslage oder administrativer Vorgaben möglich sind, werden die wesentlichen Parameter diskutiert.

1) Privat oder Makler?

Grundsätzlich kann man von privat oder über einen Makler eine Immobilie erwerben.

Potenzielle Käufer bekommen in vielen Foren sind dann auch die gut gemeinten Ratschläge sich vor Ort an der Strasse umzuschauen oder von privat über Webseiten zu kaufen. Grundsätzlich ist das auch machbar und möglich.

In einigen Orten sehen Sie Schilder an den Häusern mit ‚Eladó‘ und einer Telefonnummer. Das ist der vermeintlich einfache Weg ein Objekt zu kaufen. Oft handelt es sich um Häuser am unteren Ende des Qualitätsspektrums. Gern verbergen sich in den vermeintlichen Schnäppchen, wo man mit handwerklichem Eigenengagement nur mal schnell etwas modernisieren möchte diverse nicht sichtbare Mängel (Elektrik, Wasser, Abwasser, Substanzqualität), die das Objekt später zu einem grösseren Investitionsobjekt werden lassen. Das gilt insbesondere, wenn man von schweizer oder deutschem Standard ausgeht.

Als Fremder im Land meist ohne Sprachkenntnisse kann ein privater Kaufprozess schnell zu einem Fiasko werden.

Der zweite Weg wäre der Kauf über einen Makler. Auch hier ist Vorsicht geboten. Nicht jeder Makler handelt im besten Interesse der Käufer UND Verkäufer. Grundsätzlich ist es in Ungarn üblich, dass der Verkäufer die Provision des Maklers zahlt. Es ist gesetzlich nicht geregelt und daher auch nicht verboten, von Käufern Provisionen zu verlangen, so tun es auch vereinzelt Makler. Ob das ethisch in Ordnung ist, mag jeder selbst beurteilen. Wir nehmen Provision nur von Verkäufern.


2) Woran erkennen Sie einen seriösen Makler?

Ein seriöser Makler wird Verträge immer über einen Anwalt in Landessprache und Käufersprache abwickeln, die Grundbuchauszüge vor dem Kauf vom Anwalt prüfen lassen und wenn gewünscht, die Zahlungsströme über ein anwaltliches Sperrkonto abwickeln. Der Anwalt arbeitet dabei als neutrale Funktion für Käufer und Verkäufer und übernimmt auch die Eintragung ins Grundbuch. Er darf im Anschluss an die Vertragsbeurkundung keine der beiden Vertragsparteien anwaltlich vertreten.

Gute Makler prüfen von sich aus, ob Häuser auf landwirtschaftlichen Flächen, Gärten oder Weinbergen im Lageplan korrekt eingetragen sind oder baurechtliche Fragezeichen bestehen, die vor einem Vertrag erst ausgeräumt werden sollten. Wer mag schon ein Haus kaufen, das ohne Baurecht errichtet wurde? In einigen Fällen sind Verjährungsfristen eingetreten, die in der momentanen Rechtslage eine Patt-Situation ergeben, so dass nicht abgerissen werden muss. Aber das gilt nicht immer.

Bei guten Maklern gehört es zum kostenlosen Service für die Käufer, bei der Ummeldung der Versorgungsunternehmen, bei Versicherungsabschlüssen und den ersten An- und Ummeldungen zu helfen.

Dabei ist es unerheblich, ob der Makler ein ungarisches Unternehmen, ein deutsches oder auch ein schweizer Unternehmen wie zum Beispiel ungarn-immobilien.ch ist. In einigen Fällen arbeiten auch Partnernetzwerke international höchst seriös zusammen.

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3) Kann ich soviel Land kaufen, wie ich möchte?

Grundsätzlich sind EU-Ausländer ungarischen Staatsbürgern gleich gestellt. Alle sind beim Grundstückserwerb einigen Beschränkungen unterworfen. Flächen, die als landwirtschaftliche Fläche im Grundbuch eingetragen sind (Acker, Wein- und Obstplantage, Garten, Wiese, Weide, Schilf, Wald bzw. aufgeforstete Fläche) können bis zu einer Fläche von bis zu 300 ha nur von EU Angehörigen erworben werden, die Landwirte sind bzw. über einen Zeitraum von 3 Jahren kontinuierlich in Ungarn eine land- oder forstwirtschaftliche Tätigkeit ausgeübt haben. Daneben sind Vorkaufsrechte des Staates oder ansässiger Landwirte zu beachten. Als Firma sind landwirtschaftliche Flächen nicht zu erwerben.

Als Nicht-Landwirt ist der Erwerb von Eigentumsrechten an Boden inklusive bereits im Besitz befindlicher Flächen nur bis zu einer Flächengrösse von 1ha erlaubt, mit Ausnahme naher Verwandter und in Erbfolgen. Die Flächenbeschränkung ist in der Regel nicht für Flächen innerorts in Kraft, wenn diese nicht als landwirtschaftliche Flächen ausgewiesen sind. Es besteht die Möglichkeit, ein Grundstück von mehreren Hektar mit mehreren Personen zu erwerben. Beispielsweise wäre es möglich, für eine dreiköpfige Familie für jeden Familienangehörigen einen Hektar und so in der Summe 3 ha zu erwerben.


4) Welche administrative Schritte sind beim Immobilienkauf zu beachten?

Lassen Sie am Tage der Vertragsunterschrift vom Anwalt noch einmal den Grundbuchauszug elektronisch abrufen und stellen Sie sicher, dass keine Eintragungen oder Belastungen auf dem Grundstück sind.

Der Anwalt lässt nach Vertragsunterzeichnung einen Vermerk im Grundbuch eintragen, somit kann ab diesem Zeitpunkt ohne die Zustimmung des Käufers nichts mehr auf dem Grundbuch eingetragen werden. Der Antrag auf Eintragung ins Grundbuch muss innerhalb von 30 Tagen erfolgen. Sollten Sie noch keinen Wohnsitz in Ungarn haben, kann der Anwalt auch als Zustellungsbevollmächtigter dienen.

Auf den Kauf einer Immobilie fällt eine Vermögensübertragungssteuer an, welche vom Steuer- und Zollamt bestimmt wird und bis zu 4% betragen kann. Je nach Gemeinde ist jährlich eine Grundsteuer abzuführen. Manche Gemeinden verzichten darauf.

Bei Vertragsschluss wird in der Regel an Angeld von 10-20% des Wertes gezahlt, welches mit der gesamten Kaufsumme verrechnet wird. Scheitert der Vertrag mit Schuld beim Käufer, erhält der Verkäufer die Summe. Scheitert der Vertrag mit Schuld beim Verkäufer, ist der Verkäufer verpflichtet, die doppelte Summe zu zahlen. Es ist ratsam, die Restsumme bis zum Eintrag des Randvermerkes im Grundbuch auf einem anwaltlichen Sperrkonto zu hinterlegen. Sobald der Randvermerk erfolgt ist, wird die Restsumme freigegeben, da der Eintrag ins Grundbuch nur mit vollständiger Zahlung erfolgen kann.

Es ist für den Käufer auch ratsam einen Übergabetermin der Immobilie vertraglich festzuschreiben und für allfällige Verzögerungen eine Strafzahlungen pro Tag oder Woche zu vereinbaren. Oft gilt, wie gesehen so gekauft. Stellen Sie sicher, dass Einrichtungsgegenstände, die bei der Besichtigung als mit verkauft vereinbart wurden auch vertraglich aufgeführt werden. Es kommt nicht selten vor, dass Verkäufer Einrichtungen zwischen Vertragsschluss und Übergabe doch noch ausräumen.

Die Anwaltskosten sind je nach Vereinbarung mit dem Anwalt üblicherweise 0.5-3% des Kaufpreises plus 27% Mehrwertsteuer, in der Regel sind es 1%.

Autor: Dr. Peik Langerwisch

Der Autor hat nach seinem Studium der Betriebswirtschaftslehre mit Abschluss Diplomkaufmann und einer magna cum laude Promotion in Managementlehre zwanzig Jahre in globalen Unternehmensberatungen und Banken gearbeitet und fungiert nun mit seiner Expertise seit mehreren Jahren als Immobilienmakler für Immobilien in Ungarn. Selbstverständlich besitzt er auch Eigentum in Ungarn und kann sowohl aufgrund persönlicher Erfahrungen wie auch auf Basis von Erlebnissen mit vielen Kunden helfend vor Ort zur Seite stehen.

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