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Wie hoch sind die Steuern beim Immobilienkauf in Ungarn?

Haftungsausschluss: Die folgenden Ausführungen beruhen auf Informationen der ungarischen Steuerbehörden sowie den Erfahrungen im Markt und dienen zur Orientierung. Es wird darauf hingewiesen, dass jegliche Haftung betreffend unter anderem Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit des Inhaltes ausgeschlossen ist. Im Zweifel ist eine direkte Auskunft beim Steueramt oder beim Steuerberater einzuholen. 

Wie hoch ist die Steuer nach dem Immobilienkauf? 

Die Grunderwerbssteuer beträgt 4%

Die Steuer muss auf den Marktwert der Immobilie berechnet werden. Der Marktwert der Immobilie wird durch das Steueramt (NAV) ermittelt.

Der Marktwert ist der Wert, zu dem die Immobilie üblicherweise verkauft werden kann, er entspricht also in vielen Fällen dem zwischen den Parteien vereinbarten und im Kaufvertrag genannten Kaufpreis.

Wird nur ein gewisser Anteil des Eigentums an einer Immobilie erworben, so muss bei der Steuerberechnung ein entsprechender Anteil am Marktwert der Immobilie berücksichtigt werden.

Welche Ausnahmen und Ermässigungen von der Steuer beim Immobilienkauf gibt es?

Verwandte und Ehepartner:
Verkäufe zwischen direkten Verwandten und Ehepartnern sind steuerfrei.

Inzahlungnahme-Rabatt:
Dies ist einer der am häufigsten genutzten Rabatte bei der Steuerzahlung.

Wenn Sie Wohneigentum kaufen und innerhalb der letzten drei Jahre oder im Folgejahr eine weitere Wohnimmobilie verkaufen, müssen Sie die Differenz zwischen dem Marktwert der gekauften und der verkauften Immobilie versteuern. 

Wenn Sie also nach dem Verkauf eine höherwertige Immobilie kaufen, müssen Sie auf die Differenz nur 4 Prozent Steuern zahlen. 

Wenn Sie hingegen eine Immobilie kaufen, deren Wert niedriger ist als die verkaufte Immobilie, müssen Sie überhaupt keine Steuern zahlen. 

Um den Rabatt in Anspruch nehmen zu können, muss der Verkauf der anderen Immobilie mit einer Kopie des Kaufvertrags oder auf andere geeignete Weise beglaubigt werden.

Rabatt auf Grundstücke für Neubauten:
Der Erwerb von Grundstücken, die für die Errichtung eines Wohngebäudes geeignet sind, ist steuerfrei, wenn Sie sich innerhalb von 4 Jahren mit der Errichtung eines Wohngebäudes einverstanden erklären. 

In einem bebauten Wohngebäude muss die Nutzfläche der Wohnung 10 Prozent der im Siedlungsplan festgelegten maximalen bebauten Kapazität erreichen. Die Absicht, ein Wohngebäude zu errichten, muss spätestens vor Rechtskraft des Zahlungsbefehls über die Abgabe erklärt werden. 

Nach der Erklärung setzt die NAV die Abgabe aus und streicht sie endgültig, wenn das Haus innerhalb von 4 Jahren gebaut wird. Andernfalls ist die ursprüngliche Gebühr zuzüglich einer Verspätungsgebühr zu zahlen.

Sonstige Rabatte:
Im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie können viele weitere Rabatte in Anspruch genommen werden, die die Zahlungspflicht reduzieren können. Die häufigsten zusätzlichen Steuerbefreiungen und Steuerermäßigungen für Privatpersonen sind:
 

• Befreiung aufgrund des Wohnungserwerbs mit dem Einfamilienhausermässigungsrabatt (CSOK). Hierbei handelt es sich um staatliche Zuschüsse für Erwachsene zur Familiengründung/ Kindererziehung


• Rabatt für den ersten Hauskauf. Wer beim Kauf das 35. Lebensjahr noch nicht erreicht hat, hat Anspruch auf eine Ermässigung von bis zu 50% der zu zahlenden Steuer auf den Erwerb des ersten Wohneigentums


• Rabatt beim Kauf einer neu gebauten Wohnung

Eine vollständige Liste der steuerfreien Fälle finden Sie unter Punkt 9 der 19. Informationsbroschüre des NAV auf der Webseite des NAV.

Wie ist die Steuer des Grundstückseigentümers zu berechnen, wenn an der Immobilie ein Nießbrauchsrecht besteht?

Wird gleichzeitig mit dem Grundstückserwerb ein Nießbrauchsrecht begründet oder wird ein mit dem Nießbrauchsrecht belastetes Grundstück veräußert, so hat der Erwerber des Grundstücks nur den um den Wert des Grundstücks verminderten Umsatzwert zu versteuern.

Wie legt das NAV den Marktwert von Immobilien in Ungarn fest?

Das NAV legt den Marktwert fest, der der Abgabe zugrunde liegt. Hierzu kann das NAV die Daten früherer Kaufverträge, die Käufererklärung und ggf. auch eine Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie nutzen.

Gibt es eine Meldepflicht beim Steueramt für den Immobilienkauf in Ungarn?

Der Erwerb von Grundstückseigentum und grundstücksbezogenen Eigentumsrechten ist durch Vorlage des Vertrags beim Grundbuchamt zur Abgabe anzumelden.

Auf dem gleichzeitig mit dieser Meldung einzureichenden „B400-Datenblatt“ kann der Käufer seine Daten sowie die Steuerbefreiung und Steuerermäßigung angeben. Unsere Anwälte übernehmen die Meldung beim Grundbuchamt. Für eine allfällige spezifische Steuerfrage ist ein Steuerberater beizuziehen.

Wie lange muss die Steuer gezahlt werden? 

Das Grundbuchamt übermittelt seine Entscheidung an das Steueramt. Das Steueramt entscheidet (Zahlungsauftrag) über die zu entrichtende Abgabe. Die Steuer muss spätestens am 30. Tag nach Zustellung der Entscheidung an den Steuerpflichtigen gezahlt werden.

Was soll ich tun, wenn ich die Gebühr nicht bezahlen kann? 

Ein Zahlungsrabatt kann beim Steueramt beantragt werden. Dabei kann es sich um eine Ratenzahlung oder einen Zahlungsaufschub handeln (Infobroschüren 30.1 und 30.2).

Sonderfall Schenkung einer Immobilie

Der gewöhnliche Steuersatz für Schenkungen beträgt 18% auf den Nettowert der Schenkung. Bei Schenkungen von Wohneigentum und von mit Wohneigentum verbundenen Vermögensrechten ist der Steuersatz auf 9% festgelegt.

Sollten Sie bereits im Immobiliensuchmodus sein, hier sind unsere wesentlichen Immobilienarten in Ungarn und speziell am Balaton:

Haus in Ungarn kaufen
Villa in Ungarn kaufen
Wohnung in Ungarn kaufen
Haus am Balaton kaufen
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Autor: Dr. Peik Langerwisch

Der Autor hat nach seinem Studium der Betriebswirtschaftslehre mit Abschluss Diplomkaufmann und einer magna cum laude Promotion in Managementlehre zwanzig Jahre in globalen Unternehmensberatungen und Banken gearbeitet und fungiert nun mit seiner Expertise seit mehreren Jahren als Immobilienmakler für Immobilien in Ungarn.

Kurzübersicht zu Expertise und Werdegang

Stand: Januar 2025


Quellen:
Ungarisches Steueramt 
VUI