Die Balaton-Preis-Anomalie: 20 Jahre Immobilienmarkt Ungarn im Faktencheck und warum der See jetzt Europa schlägt

Veröffentlicht am 13. Januar 2026

Schlüsselwörter: Haus kaufen Balaton, Immobilienpreise Balaton, Preisvergleich Europa


Der Immobilienmarkt am Balaton hat sich in den letzten zwei Jahrzehnten von einer reinen Sommerfrische für den Binnenmarkt zu einer internationalen Premium-Destination gewandelt. Die Daten zeigen eine Entkopplung vom ungarischen Durchschnitt: Während nationale Preise linear stiegen, entwickelten sich die Preise in der Balaton-Region exponentiell, getrieben durch Tourismus, Infrastruktur und den "Work-from-Anywhere"-Trend. Aktuelle Analysen für 2024/2025 belegen, dass Top-Lagen am Balaton mittlerweile teurer sind als Budapester Elite-Bezirke. Für Investoren bietet sich dennoch eine massive Arbitrage-Chance im Vergleich zu westeuropäischen Seen.
 

Der Status Quo: Mehr als nur "Ungarisches Meer"

Vor 20 Jahren war ein Haus am Balaton ein emotionaler Kauf, oft ein einfaches Kádár-Würfel-Haus oder eine hölzerne Datscha. Heute ist es eine harte Anlageklasse. Die Transformation seit dem EU-Beitritt Ungarns 2004 ist in Europa fast beispiellos. Wer den Markt heute verstehen will, muss aufhören, ihn mit 2004 zu vergleichen, und anfangen, ihn mit dem Comer See oder dem Bodensee in Relation zu setzen.

Der entscheidende Wendepunkt war nicht der EU-Beitritt, sondern die Jahre 2014 (Beginn des Booms) und 2020 (Covid-Pandemie), die den Balaton zum ganzjährigen Wohnsitz machten.
 

Datenanalyse: Die Preisentwicklung (2004–2024)

Basierend auf aggregierten Daten des ungarischen Statistikamtes (KSH) und Analysen von Maklernetzwerken, zeigt sich folgendes Bild für durchschnittliche Quadratmeterpreise (Gebrauchtimmobilien):
   
Stellt man die Entwicklung grahisch dar, sieht man sehr deutlich die stärker abweichenden Entwicklungen ab 2014.

 

Neubau vs. Bestand: Die Schere öffnet sich

Ein entscheidender Fehler vieler Käufer ist das Pauschalisieren.

Der Markt ist zweigeteilt:

• Neubauten: Hier diktieren Baukosten und Energiestandards den Preis. In Orten wie Siófok oder Balatonfüred sind Quadratmeterpreise von 1,5 bis 2,5 Millionen Forint (ca. 3.700 – 6.200 EUR) für Neubauprojekte keine Seltenheit mehr.
• Gebrauchtimmobilien (Bestand): Hier ist die Varianz enorm. Ein unsaniertes Haus aus den 80ern wird oft mit Abschlägen von 40% gehandelt, da die Renovierungskosten (Arbeitskraft/Material) in Ungarn massiv gestiegen sind.

Experten-Einschätzung:

Die Zeiten, in denen man am Balaton 'Schnäppchen' sanieren konnte, sind vorbei. Der Markt preist den Zustand der Immobilie heute brutal ehrlich ein. Der Smart Money Flow geht in energetisch hochwertige Bestandsbauten oder Neubauten.

Anbieter, die aufgrund der Meldungen von stetig steigenden Preisen emotionale oder spekulative Preise für unsanierte ältere Bestandsbauten aufrufen, bleiben oft lange auf den Objekten sitzen. Nach mehreren Jahren können sie dann nur mit grösseren Abschlägen verkaufen. Bis dahin muss entweder in den Substanzerhalt investiert werden oder eine Erosion in Kauf genommen werden.
 

Regionale Analyse: Von Luxus bis "Hidden Gem"

Um den Markt zu navigieren, muss man die Mikro-Lagen kennen. Der Durchschnittspreis täuscht. Die Nordseite des Balatons ist in vielen Augen die «bessere Seite».

• Das Hochpreis-Cluster:
  Die Gemeinde Tihany, Balatonfüred Teile des Badacsony und exklusive Lagen in der Keszthely Region markieren die Spitze. Laut ingatlan.com-Daten von Ende 2024 überholten diese Lagen mit Quadratmeterpreisen von über 2,6 Millionen Forint (ca. 6.500 EUR) sogar die teuresten Bezirke Budapests (V. Bezirk).
• Der Einstiegs-Markt:
  Südwestlich des Sees, in Gemeinden wie Balatonmagyaród oder im Hinterland von Fonyód (ca. 10-15km vom Ufer), finden sich noch funktionale Häuser für unter 500.000 HUF/m². Der Preisabschlag resultiert rein aus der Distanz zum Wasser und der teilweisen nicht vorteilhaften Zusammensetzung der Bevölkerungsgruppen.

 

Spotlight: Cserszegtomaj – Der strategische Kompromiss

Cserszegtomaj nimmt eine Sonderrolle ein und ist, mein persönlicher Favorit für strategische Investoren.

• Lage: Am Nordufer, oberhalb von Keszthely und unweit vom Thermalsee in Hévíz.
• Preise: Aktuell liegen gute Bestandsimmobilien hier zwischen 700.000 und 900.000 HUF/m², Neubauten kratzen an der 1,1 Mio. Marke.
• Warum hier? Sie zahlen nicht den "Wasserzuschlag" der ersten Reihe, erhalten aber oft unverbaubares Panorama und die ganzjährige Infrastruktur der Stadt Keszthely. Es ist die Gemeinde mit der höchsten Kaufkraft-Dichte von Expats (Deutsche, Schweizer, Österreicher).

Ähnlich gilt es für die Gemeinden Gyenesdiás, Vonyarcvashegy und Balatongyörök.
 

Inland-Vergleich: Südungarn vs. Nordungarn

Werfen wir noch einen Blick auf die preiswerteren Regionen Ungarns. Hier sind zwar die Preise günstiger, aber oft auch die Infrastruktur schwächer.

Südungarn (Baranya/Villány):

• Top: Pécs (ca. 600-800k HUF/qm)
• Tief: Dörfer an der kroatischen Grenze (<150k HUF/qm)
• Trend: Stabil, aber kein Hype

Nordungarn (Borsod / Nógrád)

• Tief: Salgótarján ist die billigste Komitatshauptstadt Ungarns (oft <300k HUF /qm)
• Trend: Stagnierend, da wirtschaftlich schwächer

Grafisch lassen sich sowohl für gebrauchte Immobilien als auch Neubauten signifikante Unterschiede in den Regionen darstellen. Hier sind lediglich die Durchschnittspreise verwendet worden. Zwischen tiefsten Angeboten und höchsten sind zum Teil bis zu 400% Unterschied.





ABER: Wer Immobilien kauft, sollte auch immer an den Wiederverkauf denken. Lebensumstände ändern sich. Einige unserer Kunden möchten aus familiären Gründen (Scheidung, Krankheit, Tod, etc.) nach mehreren Jahren wieder verkaufen.

Zwar ist die Balatonregion teurer als ungarische Randgebiete im Norden oder Süden, der Markt bewegt sich aber wesentlich dynamischer und die Infrastruktur ist einladender. Ein Wiederverkauf in der Balatonregion innert nützlicher Frist hat wesentlich vielversprechendere Aussichten als in Nord- oder Südungarn, wo man entweder grosse Preisabschläge hinnehmen oder sehr lange Wartezeiten einplanen muss.
 

Der europäische Kontext: Die massive Arbitrage

Warum kaufen Ausländer trotz der Preissteigerungen? Weil der Balaton im europäischen Vergleich drastisch unterbewertet ist.
  https://www.portfolio.hu/ingatlan
https://www.ksh.hu/s/kiadvanyok/lakaspiaci-arak-lakasarindex-2025-i-negyedev/index.html
Sollten Sie bereits im Immobiliensuchmodus sein, hier sind unsere wesentlichen Immobilienarten in Ungarn und am Balaton:

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Autor: Dr. Peik Langerwisch

Der Autor hat nach seinem Studium der Betriebswirtschaftslehre mit Abschluss Diplomkaufmann und einer magna cum laude Promotion in Managementlehre zwanzig Jahre in globalen Unternehmensberatungen und Banken gearbeitet und fungiert nun mit seiner Expertise seit mehreren Jahren als Immobilienmakler für Immobilien in Ungarn.

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