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Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Ungarn im Vergleich zu deutschsprachigen Ländern in Europa?

Die Entwicklung der Immobilienpreise, der Baukosten und der Betriebskosten in den deutschsprachigen Ländern von Europa (DACH) im Vergleich zu Ungarn über die letzten Jahre ist stark geprägt von einem Aufholen Ungarns. Geht man von einer tieferen Basis der Immobilienpreise in 2010 aus, so ist die Steigerung der Preise in Ungarn im Vergleich zu den deutschsprachigen Ländern dennoch enorm.
 
Gefühlt erlebt man einen Preisanstieg bei Immobilien in Ungarn von 10 bis 20 Prozent pro Jahr in den letzten Jahren, der sich insbesondere in Budapest und rund um den Balaton wie explosiv darstellt. Wie aber sieht es wirklich aus?
 

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Das Gefühl täuscht nicht. Im Gegenteil, die Statistik untermauert insbesondere in den letzten Jahren einen stärker als gefühlten Anstieg der Baukosten und Preise von Immobilien in Ungarn. Neben der angespannten Rohstoffsituation dürfte auch die gestiegene Nachfrage nach Häusern in Ungarn durch Auswanderer deutlich zur Preissteigerung beitragen. Wir betrachten hier nur den ungarischen Durchschnitt. Deutliche Ausnahmen sind Budapest und der Balaton. Die Erfahrung zeigt, dass gerade Häuser am Balaton und Wohnungen am Balaton stark im Preis gestiegen sind.
 
Hauspreisindex in EU stark gestiegen, Ungarn Spitzenreiter
 
Der Hauspreisindex misst die Inflation im Wohn-Immobilienmarkt. Dabei werden jedwede Art des Kaufes sowohl von neuen wie auch älteren Wohneinheiten (Häuser, Terrassenhäuser, Wohnungen, etc,) berücksichtigt. Es werden nur veräusserte Häuser, nicht selbst gebaute Häuser einbezogen. Die Komponente Grundstück ist Teil der Preisentwicklung.
 
Für den neusten Datensatz von Eurostat wird 2015 als Ausgangspunkt mit Index 100 festgesetzt. Wir stellen uns also ins Jahr 2015 und schauen einmal 5 Jahre rückwärts ins Jahr 2010 und einmal vorwärts ins Jahr 2020 beziehungsweise 2023 und vergleichen die Kosten. Im EU Durchschnitt stiegen die Preise von 2010 bis 2020 um 26% und allein in den letzten Jahren von 2020 bis 2023 noch einmal um 21%. Von 2010 bis 2020 ergibt sich für Ungarn ein Preisanstieg von 185%, wobei im Zeitraum von 2010-2013 ein leichter Preisrückgang zu verzeichnen war. Von 2020 bis 2023 ging es noch einmal um satte 94% nach oben. Insgesamt sind also Häuser in Ungarn von 2010 bis 2023 um etwa 272% teurer geworden, was Platz 1 in Europa bedeutet.¹ 

In 2023 hatte sich der Preisanstieg aufgrund gestiegener allgemeiner Zinsen und der Einstellung eines Grossteils von staatlichen Hypothekenzinsbegrenzungen in Ungarn etwas beruhigt. In Deutschland gingen die Preise von 2022 bis 2023 sogar um fast 14% zurück aufgrund der Zinsentwicklung und der Unwägbarkeiten in der Gesetzgebung. In 2024 geht die wilde Fahrt weiter und wir sehen in Ungarn erneut signifikante Preisanstiegen. Inzwischen sind wir im ersten Quartal 2024 bereits bei einem Preisindex von 290 im ungarischen Immobilienmarkt angekommen, was einer erneuten Steigerung gegenüber 2023 um 17.5% bedeutet.²

Immobilienpreise im Vergleich 2010, 2020 und 2023, Index 100 in 2015
   
Preisniveau für Unterhalt in Ungarn deutlich tiefer

Vergleichen wir die Entwicklung der Kosten für das Wohnen in Häusern (Wasser, Elektrizität, Gas und andere Brennstoffe), so vergleichen wir indexiert die einzelnen Länder der EU und Schweiz und ihre Abweichungen vom Durchschnitt der EU. Der EU Durchschnitt wird sowohl in 2010, 2020 und 2023 mit 100 indexiert und die jeweilige Abweichung nach unten oder oben der einzelnen Länder im Vergleich zum Durchschnitt ausgewertet.

Während die Schweiz bereits in 2010 deutlich über dem Durchschnitt lag und sich bis 2020 auf das Doppelte des Durchschnitts steigerte, hat sich Österreich von nahe dem Durchschnitt in 2010 moderat bis 2020 gesteigert. Deutschland bleibt in 2020 mit etwa 16% über dem Durchschnitt zweiter im Vergleich. Ungarn lag sowohl in 2010 als auch in 2020 nahezu bei der Hälfte des EU Durchschnitts. Das Update für 2023 zeigt, dass die Schweiz sich bei den Nebenkosten seit 2020 noch mehr vom EU Durchschnitt entfernt hat, während sich Österreich und Deutschland marginal gegenüber dem Durchschnitt steigerten. Die Kosten in Ungarn stiegen von einem niedrigen Niveau weiter in Richtung EU Durchschnitt, bleiben aber immer noch signifikant darunter.³

In Ungarn sprang die Differenz zum EU Durschschnitt allein von 2022 auf 2023 um 6%. Ein Grund lässt sich in den teilweise aufgehobenen Subventionen beim Konsumentenpreis für Gas und Strom finden. Hier wird neu der gedeckelte Preis nur bis zum Durchschnittsverbrauch der Konsumenten angewendet. Darüberhinaus zahlt man den Marktpreis, welcher immer noch tiefer ist als im deutschsprachigen Raum.

Hausunterhalt DACH Länder und Ungarn im Vergleich zum Durchschnitt der EU (Index 100) für die Jahre 2010, 2020 und 2023
 
Man beachte auch meinen separaten Artikel zu Nebenkosten für ein Haus in Ungarn.

Baukosten in Ungarn im Vergleich zu DACH Ländern explodiert

Beim Vergleich der Baukosten nehmen wir wieder die Indexposition 2015 mit 100 ein und schauen jeweils 5 Jahre zurück nach 2010 und 5 Jahre nach vorn nach 2020 mit eine Update für 2023.

Die Entwicklung der Baukosten ist im Vergleich zur Hauspreisentwicklung etwas moderater. In der Schweiz erhöhten sich die Baukosten von 2015 bis 2020 grade mal um 1.6 %, was einer stabilen niedrigen Inflation in der Schweiz entspricht. Während in Deutschland die Baukosten um 17.9 % stiegen, sehen wir auch in Österreich einen ähnlichen Anstieg von 15.6% im gleichen Zeitraum. In Ungarn hingegen sind die Baukosten um etwa 43.2% gestiegen!

Der letzte Datensatz ist von 2023 als Update. Schon hier zeigen sich dramatische Veränderungen. Während in Deutschland die Baukosten innerhalb von drei Jahren von 2020 bis 2023 um 42.4 % nach oben schossen ähnlich wie in Österreich um 38.6%, explodierten sie in Ungarn um sagenhafte 86.6%!!! Allein von 2022 auf 2023 konnten wir einen Anstieg in Ungarn von über 30% verzeichnen.

Das erklärt auch die Entwicklung der Hauspreise in Ungarn. Die in den letzten zwei Jahren stark gestiegenen Rohstoffkosten spiegeln sich definitiv in den stark gestiegenen Häuserpreisen.⁴

Die enormen Baukostensteigerungen in Ungarn muss man sich vor Augen führen, wenn Neukunden die mittlerweile gestiegenen Hauspreise für Neubauten bewerten. Der Unterschied der Materialkosten zu Deutschland ist inzwischen marginal, was sich halt auch auf die Hauspreise auswirkt.

Baukosten im Vergleich 2010, 2020 und 2023, Index 100 in 2015
   
Es lässt sich festhalten, dass Ungarn insbesondere in den stark nachgefragten Gebieten in den letzten Jahren deutliche Preisexplosionen erlebt hat. Inzwischen kann ein Haus in Ungarn kaufen (insbesondere bei Immobilien am Balaton) schon einige Budgets sprengen oder zumindest überraschende Reaktionen bei den Preisniveaus hervorrufen. Sicher lassen sich im Markt Einzelfälle von sehr übertriebenen Preisforderungen von Verkäufern finden. Aber der Hauskauf in Ungarn ist im Allgemeinen sehr viel teurer geworden. Der anhaltende Vorteil im Vergleich zur DACH Region sind die weiterhin günstigeren Betriebskosten.  

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¹ Daten in der Zusammenfassung und Tabelle von: Eurostat 2024 https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2023#housing-cost, Központi Statisztikai Hivatal, 2022, https://www.ksh.hu/s/kiadvanyok/lakaspiaci-arak-lakasarindex-2022-i-negyedev/index.html
² Economx Marktauswertung Q1 2024