FAQ RSS

Wie hoch sind die Steuern beim Verkauf von Immobilien in Ungarn?

Haftungsausschluss: Die folgenden Ausführungen beruhen auf Informationen der ungarischen Steuerbehörden sowie den Erfahrungen im Markt und dienen zur Orientierung. Es wird darauf hingewiesen, dass jegliche Haftung betreffend unter anderem Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit des Inhaltes ausgeschlossen ist. Im Zweifel ist eine direkte Auskunft beim Steueramt oder beim Steuerberater einzuholen.

Besteuerungsregeln für den Verkauf von Immobilien in Ungarn: Was müssen Sie wissen?

Grundsatz: Der Verkäufer der Immobilie muss die Einkommensteuer zahlen, wenn die verkaufte Immobilie innerhalb von fünf Jahren davor erworben wurde.

Wie viel Einkommensteuer muss ich nach dem Verkauf der Immobilie in Ungarn zahlen?

Wenn Sie steuerpflichtiges Einkommen aus dem Verkauf der Immobilie haben, müssen Sie 15 Prozent davon als Steuer abführen.

Wann muss ich nach dem Verkauf der Immobilie in Ungarn keine Einkommensteuer zahlen?

Haltefrist:
Wenn Sie Ihre verkaufte Immobilie oder Wohnung vor mindestens 5 Jahren erworben haben

Kein Gewinn:
Wenn Ihre Ausgaben die Höhe Ihres Einkommens erreichen

Steuerfreie Transaktionen:

• Beispielsweise ist der Betrag, den der Ehegatte zum Zeitpunkt der Scheidung für das zurückgekaufte Vermögen gezahlt hat, steuerfrei
• Wert, der im Austausch für die Immobilie im Rahmen eines mit einer Privatperson abgeschlossenen Unterhalts-, Erbschafts- oder Leibrentenvertrags

Welches Datum sollte ich als Datum des Verkaufs der Immobilie in Ungarn berücksichtigen?

Grundsätzlich ist es das Datum, an dem ein gültiger Vertrag oder eine gültige Urkunde über den Erwerb der Immobilie beim Grundbuchamt eingereicht wurde.

Bei einer Erbschaft ist jedoch als Erwerbszeitpunkt das Sterbedatum des Erblassers zu berücksichtigen.

Bei im Rahmen eines Leasingvertrags erworbenen Immobilien gilt als Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Erwerbszeitpunkt.

Wieviel Steuern werden fällig, wenn seit dem Erwerb der verkauften Immobilie in Ungarn noch keine 5 Jahre vergangen sind?

Für die Bemessungsgrundlage werden die tatsächlichen Einnahmen mit den anrechenbaren Kosten verrechnet und eine zeitabhängige Minderung berechnet.

Tatsächliche Einnahmen:
Zur Berechnung der Einkommensteuer müssen die tatsächlichen Einnahmen aus dem Verkauf ermittelt werden.

Die Einnahmen sind typischerweise:

• Verkaufspreis
• Wert der im Tausch erhaltenen Immobilie
• vom Käufer gezahlte Zinsen

Davon müssen die anrechenbaren Kosten abgezogen werden.

Anrechenbare Kosten:
Die anrechenbaren Kosten sind Ausgaben, die im Namen einer Privatperson oder eines anderen Eigentümers ausgestellt und durch eine Rechnung oder ein anderes Dokument bestätigt werden.

Sie können bis zur Höhe der Einnahmen als Ausgaben betrachtet werden, jedoch nur, wenn sie zuvor nicht als Ausgaben verbucht wurden.

Die Summe der Kosten darf nicht höher sein als die Einnahmen.

Zu den anrechenbaren Kosten gehören:

• Betrag, der für den Erwerb der Immobilie ausgegeben wurde
• Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie, zum Beispiel Steuern, Anwaltskosten
• Kosten der wertschöpfenden Investitionen Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie, zum Beispiel Werbegebühren, Makler, Anwaltskosten

Bei dem so ermittelten Betrag handelt es sich um das kalkulierte Einkommen als Basis. Auf diesen Betrag sind 15% Steuern als Kalkulationsgrundlage anzusetzen.

Zeitabhängige Minderung:
Der steuerpflichtige Betrag wird jedes Jahr, das seit dem Erwerb vergangen ist, reduziert. Erfolgte der Verkauf im 5. Jahr nach Erwerb oder danach, wird kein steuerpflichtiges Einkommen erzielt.

Die Steuerhöhe wird demnach nach Jahren des Besitzes wie folgt gestaffelt:
 
Vereinfachtes Beispiel: Sie haben ein Haus gekauft für 300'000 EUR, es für 100'000 EUR renoviert und verkaufen es nach 4 Jahren für 500'000 EUR.

500'000 (Verkaufsbetrag) - 300'000 (ursprünglicher Kaufpreis) - 100'000 (Rechnungen für Renovierungen) = 100'000 (tatsächliche Einnahmen)

15% von 100'000 = 15'000 (Steuern als Kalkulationsgrundlage)

Die Steuerlast im 4. Jahr nach Kauf beträgt 30%.

30% von 15'000 = 4'500

Sie müssen 4'500 EUR Steuern zahlen, also 4.5% von der Kalkulationsgrundlage

Der auf der Webseite des ungarischen Steuer- und Zollamtes (Nemezeti Adó- és Vámhivatal – kurz NAV) verfügbare Rechner „Immobilienverkäufe“ hilft Ihnen bei der Berechnung des Einkommens.

Wie und wann müssen Sie die Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien in Ungarn angeben und die Steuer zahlen?

Die Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien müssen bis zum 20. Mai des Jahres, das auf die Einreichung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt folgt, in der Steuererklärung angegeben werden.

Jeder Käufer von Immobilien bekommt vom Steueramt bei Kauf automatisch einen Steuernummer zugewiesen. In der Praxis können sich viele Immobilienbesitzer nicht daran erinnern, eine Steuernummer bekommen zu haben. Sie ist aber bei einem ordentlichen Immobiliengeschäft vom Steueramt mit Erhebung der Grunderwerbssteuer zugestellt worden.

Der Inhaber eines Kundenportals kann diese Einkünfte auch angeben, indem er den vom NAV erstellten Steuererklärungsentwurf ergänzt und anschliessend akzeptiert.

Sofern aus dem Verkauf von Immobilien kein steuerpflichtiges Einkommen erzielt wird, müssen die Einkünfte nicht in die Steuererklärung einbezogen werden.

Was soll ich tun, wenn ich die Steuer nicht zahlen kann?

In begründeten Fällen kann die NAV den Steuerpflichtigen aufgrund seines Antrags und seiner Einkommens-, Vermögens- und Sozialverhältnisse sowie der Umstände der Verwendung der Einkünfte von der Steuerpflicht befreien.

Muss ich nach dem Immobilienverkauf Mehrwertsteuer zahlen?

Privatpersonen, die keine Einzelunternehmer sind, unterliegen nicht der allgemeinen Umsatzsteuer und müssen daher beim Verkauf einer Wohnung keine Umsatzsteuer zahlen. Gleiches gilt für den Verkauf von Häusern. Ausnahme sind Serienverkäufe.

Sonderfall Schenkung einer Immobilie

Der gewöhnliche Steuersatz für Schenkungen beträgt 18% auf den Nettowert der Schenkung. Bei Schenkungen von Wohneigentum und von mit Wohneigentum verbundenen Vermögensrechten ist der Steuersatz auf 9% festgelegt.

Sollten Sie über einen Verkauf Ihrer Immobilie in Ungarn nachdenken, können Sie bei uns eine Reihe von Immobilien als Vergleichsobjekte finden.

Haus in Ungarn
Villa in Ungarn
Wohnung in Ungarn
Haus am Balaton
Wohnung am Balaton

Brauchen Sie Unterstützung beim erfolgreichen Verkauf einer Immobilie in Ungaqrn, scheuen Sie nicht, uns anzurufen.
 

Kontaktieren Sie uns jetzt!
Drücken Sie mich!

Autor: Dr. Peik Langerwisch

Der Autor hat nach seinem Studium der Betriebswirtschaftslehre mit Abschluss Diplomkaufmann und einer magna cum laude Promotion in Managementlehre zwanzig Jahre in globalen Unternehmensberatungen und Banken gearbeitet und fungiert nun mit seiner Expertise seit mehreren Jahren als Immobilienmakler für Immobilien in Ungarn.

Kurzübersicht zu Expertise und Werdegang

Stand: Januar 2025

Quellen:
Ungarisches Steueramt
VUI