Wie erfolgreich ein Haus verkaufen in Ungarn?

Sie haben Ihr Haus in Ungarn oder eine andere Immobilie und möchten es stressfrei verkaufen? Kein Problem!

In diesem Artikel finden Sie Hinweise zum Verkauf und 11 wertvolle Tipps, um den Verkaufsprozess reibungslos und effizient zu gestalten.

Der Immobilienmarkt in Ungarn boomt und es gibt viele potenzielle Käufer, die nach einem neuen Zuhause, einem Ferienhaus am Balaton oder einer Investitionsmöglichkeit suchen.
 

Warum verkaufen so viele ihre Häuser in Ungarn?

5 Gründe sind dafür ausschlaggebend:
 

• Ungarn ist kein Mietmarkt
• Steigende Nachfrage auch aus dem Ausland
• Erbschaften
• Zwangsversteigerungen
• Änderung der Lebensumstände

Grundsätzlich muss man feststellen, dass Ungarn keinen grossen Mietmarkt hat. Etwa 90% der Immobilien sind im Eigenbesitz. Der Mietmarkt beschränkt sich grösstenteils auf die grösseren Städte. Wenn also Ungarn ihre Immobilien wechseln, läuft es in der Regel auf einen Verkauf hinaus.

Die Nachfrage nach Häusern in Ungarn ist in den letzten Jahren gestiegen. Nicht zuletzt trägt eine weiterhin wachsende Auslandsnachfrage aus Westeuropa aufgrund der unbefriedigenden politischen Entwicklungen sowie vermehrte Investitionen in Ungarn dazu bei.

Zu Käufern aus der EU gibt es keine Statistiken. Nach den von uns gemachten Erfahrungen stiegen allerdings die Käufe im Jahre 2024 nach einer Flaute in 2023 wieder stark an. Von der Statistik erfasst werden ausländische Käufe von Nicht-EU Bürgern. Hier wurden im Jahre 2022 knapp 3'000 Immobilien an Ausländer verkauft mit steigender Tendenz, wobei die grösste Gruppe Chinesen sind, gefolgt von Russen und Ukrainern.

Einige Ungarn sehen im boomenden Immobilienmarkt die Möglichkeit, Ihre Immobilien zu attraktiven Preisen zu veräussern, was das Angebot erweitert.

Viele Immobilien in Ungarn werden beim Ableben der älteren Generation vererbt und die nächste Generation weiss wenig mit den Landhäusern auf dem Dorf anzufangen, da es die jüngere Generation in die grösseren Städte zieht. Daher hat es auf dem Land ein grösseres Angebot.

Auch in Ungarn hat sich die wirtschaftliche Situation für die unteren Einkommensschichten in den letzten Jahren aufgrund von Inflation angespannt. Es kommt vermehrt zu Zwangsversteigerungen, wenn Kredite nicht bedient werden können oder die Rechnungen von Versorgungsunternehmen. So wurden im Jahre 2022 mehr als 20'000 Immobilien zwangsversteigert. Dabei handelt es sich mit einem durchschnittlichen Wert von etwa 23'000 EUR in der Regel um Immobilien im untersten Preissegment. Die meisten sind weniger als 12'000 EUR wert, also nicht unbedingt Immobilien für ausländische Investoren.

Natürlich ändern sich auch Lebensumstände. Es sind oft gut gepflegte Scheidungsimmobilien, die bei uns landen, welche im Rahmen der Trennung verkauft werden, um den Partner auszulösen oder neue Immobilien zu erwerben. Die wachsende ökonomische Unabhängigkeit von Lebenspartnern führt zu einer einfacheren Trennung und damit auch Auflösung der Immobilien.
 

Warum Ihr Haus in Ungarn verkaufen?

Der Verkauf Ihres Hauses in Ungarn kann aus verschiedenen Gründen erfolgen, die teilweise bereits als Gründe für die vermehrt zu verkaufenden Immobilien in Ungarn angeführt wurden.

Es gibt logische wie auch emotionale Gründe, Ihre Immobilie in Ungarn zu veräussern. Meist haben sich die Lebensumstände geändert.

Oft fragen Käufer nach den Gründen des Verkaufs.

Auch wenn wir Verkäufer nicht aktiv auf die Gründe ansprechen, hat es aus der Erfahrung einige Gründe, die uns immer wieder begegnen:   

• Trennung vom Partner
• Ableben des Partners
• Krankheit und der Wunsch dauerhafter Behandlung im Heimatland
• Berufliche Veränderung und damit regionale Neuorientierung
• Verkleinerung aufgrund des Alters Wunsch nach Neubau
• Erbschaft einer Immobilie in Ungarn und kein Interesse
• Umzug in eine andere Region Ungarns
• Auswandern von Ungarn in ein weiteres Land
• Andere finanzielle Verpflichtungen oder Geschäftsmöglichkeiten
• Einschätzung eines guten Marktzeitpunktes
• Professionelle Bauherren, die regelmässig verkaufen

Jeder Hausverkauf kann auch eine Chance für einen Neuanfang sein, um sich auf neue Lebensziele zu konzentrieren. Da die meisten Hausverkäufer diesen Prozess nicht regelmässig durchlaufen, hilft es, sich etwas zu orientieren und einige Tipps zu befolgen.
 

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Vorbereitung zum Hausverkauf in Ungarn

Tipp 1: Beginnen Sie damit, Ihr Haus gründlich zu prüfen und eventuelle Reparaturen, Renovierungen oder kosmetische Verbesserungen vorzunehmen, um es attraktiver zu machen. Der erste Eindruck ist entscheidend!

Es werden uns hin und wieder Häuser angeboten, deren Zustand schon ganz offensichtlich mangelhaft ist. Darunter sind häufig grössere Häuser auch von Besitzern im Ausland, die teilweise über die Jahre die Immobilie wenig gepflegt haben. Der Zustand der Häuser und die Preisvorstellungen sind dann schwer für Interessenten zu vermitteln.

Tipp 2: Neben Renovierungen und Reparaturen muss man der sauberen Dokumentation Beachtung schenken.

Insbesondere Kunden aus Deutschland und der Schweiz fragen gern nach ausführlichen Exposés, wie man es in der Schweiz und Deutschland gewohnt ist.

Exposés sind in Ungarn nicht unbedingt üblich. Eine vollständige Dokumentation hingegen, die auf Nachfrage dem Interessenten zur Verfügung gestellt werden kann, ist hingegen bereits ein Differenzierungsmerkmal.

Suchen Sie alle grundsätzlichen Unterlagen zum Haus heraus:

• Grundbuchauszug
• Grundrisse
• Flächenplan
• Baugenehmigungen für Umbauten
• Baupläne inklusive Leitungsplan für Strom und Wasser wenn vorhanden
• Betriebskostenzusammenstellung

Tipp 3: Stellen Sie vor den ersten Verkaufsschritten sicher, dass Grundbuchauszug, Flächenplan und Realität übereinstimmen oder veranlassen Sie, Nachtragungen oder holen nachträglich Baugenehmigungen ein für nicht eingetragene Baubereiche.

Trauen Sie nicht den Versicherungen des Vorbesitzers, dass alles in Ordnung sei. Prüfen Sie selbst!

Nichts ist ärgerlicher für einen Interessenten, wenn Unterlagen fehlen, ungewünschte Eintragungen im Grundbuch vorhanden sind oder ungeklärte Grundstücks-, Bau- oder Besitzverhältnisse auftauchen.

Wir erleben in der Praxis immer wieder, dass ein Verkauf einer Immobilie in Ungarn scheitert, wenn es Wochen oder Monate dauert, die Unterlagen zu ‘heilen’.

Sollte kein Grundriss des Hauses vorhanden sein, was in Ungarn durchaus öfter vorkommt, ist es Ihnen überlassen, ob es sich lohnt einen Architekten zu beauftragen. Oft hilft auch eine Handzeichnung mit den wesentlichen Massen, um dem Interessenten die Dimensionen zu verdeutlichen.

Tipp 4: Bonus einer professionellen Dokumentation ist eine Zusammenstellung der Betriebskosten, um dem Interessenten einen Überblick über die Nebenkosten Ihres Hauses in Ungarn zu geben. Eine grundsätzliche Erläuterung der Nebenkosten eines Hauses in Ungarn finden Sie ebenfalls in unseren FAQ.

Gut vorbereitet, können Sie gelassen in den Verkaufsprozess gehen und machen einen professionellen, selbstbewussten Eindruck.

Tipp 5: Nach 10 Jahren geniesst auch ein nicht genehmigter An- oder Umbau Bestandsschutz. Er ist zwar nicht legal, wird aber toleriert.
 

Die Rolle eines professionellen Maklers und dessen Auswahl

Die Zusammenarbeit mit einem professionellen Immobilienmakler kann den Verkaufsprozess erheblich erleichtern. Ein erfahrener Makler kennt den lokalen Markt genau und kann Ihnen helfen, den besten Preis für Ihr Haus festzulegen.

Tipp 6: Vergleichen Sie vorab Häuser in Ungarn auf seriösen Portalen, um einen Eindruck der Preisgrössenordnung zu bekommen. Bedenken Sie dabei: Nur weil Preise in Angeboten ausgeschrieben sind, handelt es sich nicht unbedingt um Marktpreise, die beim Verkauf auch erzielt werden können.

Darüber hinaus hat ein Makler Zugang zu einem breiten Netzwerk von potenziellen Käufern, was die Chancen erhöht, dass Ihr Haus schneller verkauft wird.

Online-Marketing ist heutzutage ein wesentlicher Bestandteil, um Reichweite zu generieren und möglichst viele Interessenten zu erreichen. Wir haben hart daran gearbeitet und sind für die meisten relevanten Suchanfragen für Immobilien in Ungarn und speziell Häuser am Balaton ganz vorn bei Google & Co.

Ein weiterer Vorteil der Zusammenarbeit mit einem Makler ist, dass dieser den gesamten Verkaufsprozess für Sie managen kann. Dies umfasst die Durchführung von Besichtigungen, die Verhandlung von Angeboten und die Abwicklung der erforderlichen Dokumentation. Dadurch haben Sie mehr Zeit, sich auf andere Aspekte Ihres Lebens zu konzentrieren, ohne sich ständig um den Verkaufsprozess kümmern zu müssen.

Darüber hinaus kann ein Immobilienmakler wertvolle Ratschläge zur Präsentation Ihres Hauses geben. Er kann Ihnen helfen, Ihr Haus optimal zu präsentieren, um den besten Eindruck bei potenziellen Käufern zu hinterlassen. Dies kann einen erheblichen Einfluss auf den Verkaufspreis und die Zeit, die benötigt wird, um einen Käufer zu finden, haben.

Hier ein paar Vorteile professioneller Immobilienmakler im Überblick:

• Breites Spektrum an Verkaufskanälen
• Grössere Reichweite
• Bestehende Kundenbasis mit potentiellen Interessenten
• Erstellung professioneller Fotos und Verkaufstexte
• Besichtigungen, auch wenn Sie nicht vor Ort sind inklusive Schlüsselservice
• Abwicklung des Verkaufsprozesses mit Erfahrung und persönlicher Unterstützung bei Herausforderungen mit Behörden, Anwälten oder Banken aufgrund von Hypotheken
• Netzwerk von Handwerkern, im Fall es müssen Renovierungsarbeiten durchgeführt werden

Die Auswahl des richtigen Maklers zum Verkauf Ihrer Immobilie in Ungarn kann entscheidend sein für den Erfolg. Doch wie die Seriösität des Maklers überprüfen?

Tipp 7: Evaluieren Sie Ihren bevorzugten Makler, bevor Sie sich entscheiden.

Hier einige Fragen, die Sie sich stellen können für eine Maklerbewertung:

• Hat Ihr Makler einen seriösen Auftritt?
• Kann Ihr Makler mehrere positive Referenzen bringen?
• Prüfen Sie die Aussagen von Kunden auf Bewertungsplattformen wie GoogleBusiness Profil, Provenexpert oder ähnliche
• Hat Ihr Makler eine ausreichende Reichweite, um potenzielle Interessenten anzusprechen?
• Hat der Makler seriöse mehrsprachige Anwälte?
• Berät Sie der Makler vor Ort?
• Lässt der Makler Ihnen Zeit und Spielraum? Lassen Sie sich nie von einem Makler unter Zeitdruck setzen.

Gute und seriöse Makler werden Ihnen auf alle Fragen Rede und Antwort stehen und Transparenz und Ehrlichkeit in den Mittelpunkt stellen. Ihnen geht es nicht um einen schnellen Abschluss. Vielmehr stehen zufriedene Kunden und die eigene Reputation im Mittelpunkt für einen langfristigen Erfolg.

Als deutschsprechender Makler in Ungarn helfen wir unseren Kunden bei der Zusammenstellung der Unterlagen und allfälliger Berichtigungen mit Hilfe unserer Architekten und den Behörden. Wir nehmen Sie an die Hand und führen Sie durch den Verkaufsprozess für Ihr Haus in Ungarn.

Unser Profi-Fotograf macht ansprechende Fotos, oft inklusive Drohnenaufnahmen, die helfen, die Vorteile jeder Immobilie herauszustellen.

Tipp 8: Vor den Fotos bitte das Haus putzen und aufräumen.

Es ist immer wieder interessant, in welchem Zustand Kunden Fotos machen lassen. Da sind teilweise weder Küche aufgeräumt, noch die Betten gemacht. Das erschwert die professionelle Präsentation.
 

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Die Bedeutung einer marktgerechten Wertbestimmung

Die Preisgestaltung ist ein entscheidender Faktor beim Verkauf Ihres Hauses. Ein zu hoher Preis kann potenzielle Käufer schon vor einer Besichtigung abschrecken, während ein zu niedriger Preis dazu führen kann, dass Sie Geld auf dem Tisch lassen.

Eine gründliche Marktkenntnis unter Berücksichtigung aktueller Markttrends und der Nachfrage in der speziellen Region ist daher unerlässlich, um den optimalen und marktgerechten Preis für Ihre Immobilie festzulegen.

Tipp 9: Ein marktgerechter Preis ist die Grundlage für einen Verkauf im realistischen Zeitrahmen. Legen Sie keine Traumpreise fest, vertrauen Sie auf die Erfahrung von Maklern oder Gutachtern.

Wir helfen Ihnen, einen marktgerechten Preis für Ihre Immobilie zu bestimmen, um Ihr Haus in Ungarn in angemessener Frist zu verkaufen. Alternativ haben wir Wertgutachter in unserem Netzwerk, die ein detailliertes Wertgutachten für Ihre Immobilie erstellen können.

Es hat zwei Phänomene bei Hausverkäufern in Ungarn, die einen erfolgreichen Verkauf erschweren.

Emotionale Preisfindung
Es ist verständlich, dass Verkäufer, die ihr Haus in Ungarn selbst gebaut haben oder es bereits sehr lange besitzen, eine emotionale Bindung haben. Daher werden auch oft emotionale Preise von Verkäufern ins Spiel gebracht, die leider nicht den momentanen Marktgegebenheiten entsprechen.

Spekulative Preisfindung
Aufgrund des anhaltenden Booms im ungarischen Immobilienmarkt und der wahrgenommenen Entwicklung der Immobilienpreise in Ungarn sehen einige Verkäufer auch die Möglichkeit, aussergewöhnlich hohe Preise zu erzielen oder dies zumindest zu versuchen. Zielpublikum sind dabei in der Regel ausländische Kunden ohne Erfahrung im ungarischen Immobilienmarkt.

In beiden Fällen besteht die Möglichkeit eines Glückstreffers, wenn der ‘richtige’ Interessent kommt und genau die Vorstellungen getroffen werden. Dies ist eher selten und trifft in der Regel nur auf sehr exklusive Häuser und Villen oder Häuser mit deutlichen Alleinstellungsmerkmalen zu.

Zu solchen Alleinstellungsmerkmalen gehören:

• Besondere Architektur des Hauses und des Innenausbaus
• Alleinlage
• Landsitze, Herrenhäuser und Schlösser
• Spezielle Häuser auf exklusiven Weinbergen, wo es heute keine Baugenehmigung mehr gibt
• Häuser mit direktem Seeanstoss
• Häuser im Wald
• Häuser mit einzigartiger Aussicht

In fast allen Fällen, wo es gelingt Premiumpreise zu erzielen, handelt es sich um Immobilien im mittleren bis gehobenen Preissegment, die sich deutlich von Durchschnittshäusern unterscheiden.

Ein renoviertes Bauernhaus, ein Haus mit Pool, mit wunderschönem Holzboden, Kamin, Solaranlage oder Doppelgarage ist in dem Zusammenhang eher als Standard zu werten.

Definitiv muss der Verkäufer bei nicht marktgerechten Preisen einen längeren Atem mitbringen und einen ausgedehnten Verkaufsprozess tolerieren, da im Markt nach der Nadel im Heuhaufen gesucht werden muss. Oft wird dann aufgrund mangelnden Interesses nach Jahresfrist der Makler gewechselt oder der Preis angepasst. Beides hätte man vermeiden können mit einer marktgerechten Preisfestlegung.
 

Die rechtlichen Grundlagen beim Hausverkauf in Ungarn

Ohne rechtlichen Vertreter geht auch beim Hausverkauf in Ungarn nichts, da der Rechtsvertreter die Grundbuchänderungen beantragen muss.

In der Regel nimmt man in Ungarn einen Anwalt für die Vertragsgestaltung, nicht zwingend einen Notar.

Die Kosten für den Anwalt werden in Ungarn vom Käufer übernommen, auch wenn der Anwalt verpflichtet ist, als neutrale Instanz beide Parteien gleichermassen zu beraten.

Der Vertrag wird rechtsgültig in ungarischer Sprache verfasst. Alle unsere Anwälte sind mehrsprachig und verfassen alle Verträge auch in der Landessprache der Vertragsparteien zusätzlich zur ungarischen Sprache.

Um die rechtlichen Eckpfeiler eines Vertrages zu erfüllen, müssen folgende Daten vorliegen, die wir oder der ausgewählte Anwalt von den Vertragsparteien einfordert:

• Pass/ ID
• Wohnsitzadresse
• Vollständiger Name und Mädchenname der Mutter
• Grundbuchauszug mit Flurnummer
• Adresse der Immobilie
• Eigentumsverhältnisse
• Belastungen und sonstigen Einträge
• Energieausweis
• Steuernummer
• Allfällige Hypothekar- oder Darlehensnachweise
• Verkaufsvollmacht, wenn Eigentümer nicht vor Ort sind
• Verzichtserklärung auf Vorkaufsrecht, wenn nicht vollständiger Eigentümer des Grundstücks
• Kaufpreis und Kaufpreisabwicklung
• Zustimmung des Jugendamtes, wenn Minderjährige Eigentümer

Ein allfällig eingetragenes Niessbrauchsrecht wird im Zuge des Kaufvertrages vom Anwalt mit Ihrer Zustimmung beim Grundbuchamt ausgetragen.

Auch kann der Anwalt bei der Auflösung von Hypotheken unterstützen. Oft wird eine bestehende Hypothek von der Anzahlung des Kaufpreises abgelöst, was der Rechtsvertreter dann vertraglich festhält.

Wenn der Eigentümer nicht 100%iger Besitzer der Immobilie bzw. des Grundstücks ist, kann die Immobilie erst verkauft werden, wenn der Mitbesitzer eine Verzichtserklärung auf das Vorkaufsrecht abgegeben hat.

Tipp 10: Holen Sie die Verzichtserklärung rechtzeitig vorab ein. Sonst muss der Miteigentümer bei Vertragsabschluss persönlich anwesend sein und es kann zu Diskussionen in letzter Minute kommen.
 

Steuerliche Implikationen eines Immobilienverkaufs - Wieviel Steuern muss man beim Verkauf von Immobilien in Ungarn zahlen?

In Ungarn fallen beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von 5 Jahren nach Kauf Spekulationssteuern auf die Differenz zum ursprünglichen Kaufpreis an.

Dabei ist es unerheblich, ob es sich um ein Wohnhaus, ein Ferienhaus, ein Geschäftshaus, eine Wohnung oder ein Grundstück handelt.

Wenn Sie ein Einkommen aus dem Verkauf der Immobilie haben, müssen Sie 15% davon als Steuer abführen. Die Bemessungsgrundlage ist der Reinerlös abzüglich dokumentierter Investitionen. Dabei wird die Steuerhöhe nach Jahren des Besitzes reduziert.

Wir haben noch eine ausführliche Dokumentation der Steuern beim Verkauf von Immobilien in Ungarn für Sie zusammengestellt.
 

Kauf und Kaufpreiszahlung im Rahmen der Immobilienübertragung

Wenn es ums Geld geht sollte man zweimal hinschauen. Deshalb auch hier eine kurze Ausführung zum Thema Kaufpreisabwicklung.

Grundsätzlich besteht Vertragsfreiheit in Ungarn, so dass Verkäufer und Käufer die Modalitäten frei bestimmen können. Es gibt aber ein paar Besonderheiten im ungarischen Recht.

Es ist üblich bei Vertragsabschluss oder innert einer kurzen Frist nach Vertragsabschluss eine Anzahlung zu leisten. Diese ist üblicherweise in einer Grössenordnung von 10-20%. Die Anzahlung wird in Ungarn als Angeld definiert.

Nach ungarischem Recht verliert der Käufer das Angeld, wenn der Vertrag aus Gründen, die der Käufer zu verantworten hat, platzt. Wenn hingegen der Verkäufer schuldhaft den Vertrag platzen lässt, muss er das Doppelte des Angeldes zurückzahlen.

Jeder Anwalt ist in der Lage, die Zahlungsströme über ein Sperrkonto abzuwickeln. Das empfiehlt sich insbesondere bei grösseren Summen oder Verträgen, bei denen die Auszahlung an gewisse Konditionen geknüpft ist.

Tipp 11: Seien sie flexibel. Es kommt oft vor, dass Kaufinteressenten ihre Immobilien in den Heimatländern zunächst veräussern müssen, um das Kapital für einen erneuten Kauf aufzubringen.

Hier empfiehlt sich Flexibilität bei den Zahlungsmodalitäten. Meist kann man sich auf eine endgültige Frist der Zahlung auch innerhalb mehrerer Monate oder mit Zwischenzahlungen einigen.

Fazit: Der stressfreie Weg, Ihr Haus in Ungarn zu verkaufen

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Verkauf Ihres Hauses in Ungarn ein stressfreier Prozess sein kann, wenn Sie die richtigen Schritte unternehmen. Von der gründlichen Vorbereitung und Präsentation Ihrer Immobilie bis hin zur optimalen Preisgestaltung und Berücksichtigung steuerlicher Aspekte gibt es zahlreiche Möglichkeiten, den Verkaufsprozess zu optimieren.

Die Zusammenarbeit mit einem professionellen Immobilienmakler kann Ihnen außerdem helfen, den Überblick zu behalten und alle rechtlichen Aspekte zu klären.

Nutzen Sie die Vorteile des aktuellen Immobilienmarktes und stellen Sie sicher, dass Ihr Haus bestmöglich präsentiert wird, um das Interesse potenzieller Käufer zu wecken.

Extra Tip: Vertrauen Sie dem Lieblingsmakler!

Wir helfen gern beim Finden solventer Käufer. Kontaktieren Sie uns für ein erstes unverbindliches Gespräch. Für die Aufnahme Ihrer Immobilie und Präsentation fallen zunächst keine Kosten an. Unsere Provision wird erst mit dem erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie fällig. Das bedeutet eine risikolose Präsentation.
 

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Mit diesen Tipps sind Sie bestens gerüstet, um Ihr Haus in Ungarn erfolgreich und stressfrei zu verkaufen. Viel Erfolg beim Verkauf Ihrer Immobilie!

Sollten Sie über einen Verkauf Ihrer Immobilie in Ungarn nachdenken, können Sie bei uns eine Reihe von Immobilien als Vergleichsobjekte finden.

Haus in Ungarn
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Autor: Dr. Peik Langerwisch

Der Autor hat nach seinem Studium der Betriebswirtschaftslehre mit Abschluss Diplomkaufmann und einer magna cum laude Promotion in Managementlehre zwanzig Jahre in globalen Unternehmensberatungen und Banken gearbeitet und fungiert nun mit seiner Expertise seit mehreren Jahren als Immobilienmakler für Immobilien in Ungarn.

Kurzübersicht zu Expertise und Werdegang

Verwendete Quellen:
Immoline
24hu
Index
Portfolio
RTL Ungarn