Neues Gesetz: Was bedeutet der Schutz der lokalen Identität für Käufer von Immobilien in Ungarn?

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Neues Gesetz in Ungarn: Was bedeutet der Schutz der lokalen Identität für Immobilienkäufer?

Veröffentlicht am 13. Juni 2025
Schlüsselwörter: Haus kaufen in Ungarn, Immobilien kaufen Ungarn, lokaler Identitätsschutz, Vorkaufsrecht, Ansiedlungssteuer

Am 11. Juni 2025 hat das ungarische Parlament ein neues Gesetz verabschiedet, das den Schutz der lokalen Identität regelt. Dieses Gesetz, das am 1. Juli 2025 in Kraft tritt, könnte Auswirkungen auf Menschen haben, die ein Haus kaufen in Ungarn oder Immobilien kaufen in Ungarn. 

Eine Tabelle mit den bekannten Gemeinden ist am Ende des Artikels zu finden. Es ist jedoch noch einen dynamische Entwicklung, so dass jeweils aktuell geprüft werden sollte, ob eine bestimmte Gemeinde betroffen ist.
 

Zusammenfassung:

Die kommunalen Verwaltungen genießen weitgehende Freiheit bei der Wahl der Rechtsschutzinstrumente und der Festlegung der Bedingungen für deren Anwendung.

In der Praxis bedeutet dies, dass die Gemeinden auf der Grundlage lokaler Vorschriften folgende einschränkende Maßnahmen ergreifen KÖNNEN, nicht müssen:

1. Vorkaufsrechtsregelung,
2. Einschränkung oder Bedingung für die Festlegung einer Wohnadresse,
3. Erhebung einer Ausgleichssteuer

Die Kommunen können eine oder mehrere der oben genannten Optionen wählen und haben in Bezug auf Adresse und Besteuerung auch die Möglichkeit, nur bestimmte Teile der Siedlung zu schützen. Der vollständige Ausschluss des Immobilienerwerbs wurde nach gesellschaftlicher Konsultation aus dem KTM-Vorschlag gestrichen. 

Ausnahmen: 

• im Wesentlichen Einwohner aus der Gemeinde, Angehörige und Immobilienbesitzer in der Gemeinde
• Für Unternehmen und Stiftungen können auf Grundlage des Gesetzesentwurfs keine Einwanderungsbeschränkungen oder Rechtsschutzmaßnahmen gelten, da als Einwanderer nur natürliche Personen infrage kommen!

Die Kommunalverwaltung darf die gesetzlichen Schutzmaßnahmen höchstens einmal pro Kalenderjahr ändern und hat zudem das Recht, Ausnahmen frei einzuführen.

Doch was bedeutet es genau für dich als potenzieller Käufer? In diesem Artikel erklären wir dir das Gesetz einfach und verständlich, damit du weißt, worauf du achten musst.
 

Was ist das Ziel des Gesetzes?

Das Gesetz zum Schutz der lokalen Identität wurde vom ungarischen Ministerium für öffentliche Verwaltung und regionale Entwicklung entwickelt, um ungarischen Dörfern und Städten mehr Kontrolle über ihre Entwicklung zu geben. Es soll sicherstellen, dass Gemeinden ihre Traditionen, Werte und Lebensweise bewahren können, selbst wenn viele neue Bewohner oder Investoren kommen. Kurz gesagt: Gemeinden sollen selbst entscheiden können, wer sich ansiedelt und unter welchen Bedingungen.

Das Gesetz zielt darauf ab, ein Gleichgewicht zwischen den Rechten einzelner Menschen (z. B. Immobilienkäufer) und den Interessen der Gemeinschaft zu schaffen. Es will verhindern, dass zu schnelles Bevölkerungswachstum oder Immobilienkäufe den Charakter einer Gemeinde verändern, etwa durch steigende Immobilienpreise oder die Verdrängung der einheimischen Bevölkerung.
 

Was ändert sich für Immobilienkäufer?

Das Gesetz gibt Gemeinden neue Möglichkeiten, Regeln für Zuzug und Immobilienkäufe einzuführen. Hier sind die wichtigsten Punkte, die zuziehende Immobilienkäufer betreffen könnten, die ein Haus in Ungarn kaufen möchten:
 

1. Vorkaufsrecht für Einheimische

Gemeinden können festlegen, dass Einheimische ein Vorkaufsrecht haben, wenn eine Immobilie verkauft wird. Das bedeutet, dass bestimmte Personen oder die Gemeinde selbst die Immobilie kaufen können, bevor sie an einen Außenstehenden geht. 

Für welche Arten von Immobilien können lokale Behörden Beschränkungen verhängen?

Für jedes Eigentum können Einschränkungen gelten, außer:

• Landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes (z. B. Ackerland, Wiese, Weide, Wald – jedoch keine eingefriedeten Gartenbaugrundstücke!)
• Grundstücke, für die innerhalb der letzten zehn Jahre vor Inkrafttreten dieses Gesetzes ein Bebauungsverbot, Bauverbot oder Änderungsverbot galt
• Mit Baurecht erstellte Immobilien.

Die Kommunalverwaltung kann auch vorsehen, dass das Vorkaufsrecht nur für bestimmte Arten von Eigentum gilt.

Die Reihenfolge der Vorkaufsberechtigten ist:

• Die Gemeinde oder ein von ihr beherrschtes Unternehmen.
• Eigentümer eines Nachbargrundstücks, wenn sie das Grundstück seit mindestens 5 Jahren besitzen
• Andere Einheimische, die seit mindestens 5 Jahren Immobilien in der Gemeinde besitzen. Wessen Immobilie näher liegt, hat Vorrang.

Was bedeutet das für Immobilienkäufer?
Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest und die Gemeinde Vorkaufsregeln festgelegt hat, musst du warten, bis die Vorkaufsberechtigten (innerhalb von 30 Tagen) nach Veröffentlichung des Kaufvertrages entscheiden, ob sie die Immobilie kaufen wollen. Der Verkäufer muss das Kaufangebot beim Notar einreichen, der die Berechtigten informiert.

Tipp: Übertragungen an Unternehmen könnten das Vorkaufsrecht umgehen, aber solche Verfahrensweisen müssen sorgfältig geprüft werden, da sie rechtlich riskant sein können.
 

2. Einschränkungen bei der Wohnsitzanmeldung

Gemeinden können die Anmeldung eines Wohnsitzes verbieten oder an Bedingungen knüpfen.

Zum Beispiel könnten sie verlangen, dass man:

• Bestimmte Auflagen erfüllt (z. B. Beiträge zur Gemeinschaft leisten).
• Die Traditionen und Werte der Gemeinde respektiert.
• Einen Beitrag im öffentlichen Interesse übernimmt (z. B. ehrenamtliche Tätigkeiten).

Die Zustimmung der Gemeinde ist erforderlich, wenn solche Bedingungen gelten. Eine Ausnahme besteht darin, dass die Wohnadresse nicht untersagt werden kann, wenn zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes ein Gebäude auf einem bestehenden Baugrundstück errichtet wird.

Was bedeutet das für Immobilienkäufer?
Wenn du in Ungarn leben möchtest, prüfe, ob die Gemeinde solche Regeln eingeführt hat. Ohne Wohnsitzanmeldung könntest du Schwierigkeiten mit Behörden oder der Integration haben.
 

3. Ansiedlungssteuer

Gemeinden können eine Ansiedlungssteuer erheben, wenn die Bevölkerungszahl eine bestimmte Grenze überschreitet. Diese Steuer gilt für neue Bewohner oder Immobilienkäufer. Die Höhe und die genauen Regeln legt die Gemeinde fest.

Was bedeutet das für Immobilienkäufer?
Beim Haus kaufen in Ungarn könnten zusätzliche Kosten entstehen, wenn die Gemeinde diese Steuer eingeführt hat. Informiere dich im Voraus bei der Gemeinde, ob und wie hoch die Steuer ist.
 

4. Ausnahmen vom Gesetz

Nicht jeder fällt unter die neuen Regeln.

Folgende Personen sind ausgenommen:

• Menschen, deren Herkunftsort die Gemeinde ist.
• Angehörige von Einheimischen, die in der Gemeinde wohnen oder Immobilien besitzen.
• Personen, die nachweisen, dass sie oder ein Angehöriger in den ersten 10 Lebensjahren mindestens 12 Monate in der Gemeinde gelebt haben.
• Staats- oder Kommunalbedienstete, die in der Gemeinde arbeiten.
• Wer nachweist, dass der Zweck seiner Niederlassung darin besteht, in der Niederlassung einer beruflichen Tätigkeit nachzugehen;
• Personen, die in der Gemeinde arbeiten wollen und die Lebensqualität der Gemeinschaft verbessern.
• Käufer, die staatliche Wohnbauförderung nutzen.
• Mitarbeiter von Kirchen, Schüler, Bewohner von sozialen Einrichtungen oder Touristen (die Nutzung einer Unterkunft an sich gilt nicht als Aufenthalt).

Unternehmen (z. B. Firmen oder Stiftungen) unterliegen keinen Einschränkungen, da das Gesetz nur natürliche Personen betrifft. Das bedeutet, dass ein Unternehmen problemlos ein Haus in Ungarn** kaufen kann, aber die Wohnsitzanmeldung für Personen könnte schwierig sein.

Darüber hinaus kann die Gemeindeverwaltung per Verordnung weitere Personengruppen von der Regelung ausnehmen oder für diese günstigere Niederlassungsbedingungen festlegen.

Was bedeutet das für Immobilienkäufer?
Wenn man eine dieser Ausnahmen erfüllt, hat man freien Zugang zum Immobilienmarkt. Alternativ könnte man eine Firma gründen, um Immobilien zu kaufen, aber  rechtliche Beratung ist notwendig, um Risiken zu vermeiden.
 

Warum wurde das Gesetz eingeführt?

Das Gesetz hat drei Hauptziele:

1. Selbstschutz der Gemeinschaft: Gemeinden sollen ihre kulturelle und soziale Identität bewahren, besonders wenn schnelle Veränderungen (z. B. durch Zuzug) diese bedrohen.

2. Schutz von Werten: Traditionen, Bräuche und der Charakter von Dörfern und Städten sollen für zukünftige Generationen erhalten bleiben.

3. Kontrolle über Zuzug: Gemeinden können verhindern, dass zu viele Menschen auf einmal zuziehen, was zu steigenden Immobilienpreisen oder sozialen Spannungen führen könnte.
 

Was bedeutet das für deutsche und schweizer Immobilienkäufer?

Für deutsche und schweizer Käufer, die ein Haus in Ungarn kaufen möchten, gibt es keine direkte Diskriminierung – das Gesetz behandelt alle natürlichen Personen gleich, egal ob Ungarn oder Ausländer. Allerdings könnten die neuen Regeln den Kaufprozess komplizierter machen, vor allem in Gemeinden, die strenge Vorschriften einführen.

Hier sind die wichtigsten Punkte noch einmal:

• Vorkaufsrecht: Du musst möglicherweise warten, bis Einheimische auf ihr Vorkaufsrecht verzichten. Das kann den Kauf verzögern.
• Ansiedlungssteuer: In manchen Gemeinden könnten zusätzliche Kosten anfallen, wenn die Bevölkerungsgrenze erreicht ist.
• Wohnsitzanmeldung: Wenn du in Ungarn leben möchtest, könnten Auflagen wie Gemeindebeiträge oder kulturelle Anpassung erforderlich sein.

Gute Nachricht: Ein komplettes Verbot von Immobilienkäufen gibt es nicht, und Unternehmen sind vom Gesetz ausgenommen. Außerdem können Gemeinden Ausnahmen festlegen, was den Prozess flexibler macht. In der Praxis hängt viel davon ab, wie die Gemeinden das Gesetz umsetzen. Orte, die von Investitionen und neuen Bewohnern profitieren, werden wahrscheinlich keine harten Einschränkungen einführen.

Tipp: Vorab bei der Gemeinde über lokale Regeln informieren, in der man eine Immobilie kaufen möchte. Ein Immobilienmakler mit Ortskenntnis kann immer helfen, die Vorschriften zu verstehen und mögliche Verfahrensweisen (z. B. Kauf über eine Firma) zu prüfen.
 

Wie geht’s weiter?

Das Gesetz trat am 1. Juli 2025 in Kraft und wird durch eine Regierungsverordnung ergänzt, die weitere Details klärt. Es hat bisher etwa 200 Gemeinden, die Einschränkungen eingeführt haben. Aber es bleibt unklar, wie viele Gemeinden die neuen Möglichkeiten insgesamt nutzen werden. In beliebten Regionen oder ländlichen Gebieten, die viele ausländische Käufer anziehen, könnten die Regeln strenger sein. Das könnte beispielsweise für Häuser am Balaton einige Gemeinden betreffen. Andererseits sind Gemeinden, die wirtschaftlich von Zuzug profitieren, oft offener für neue Bewohner. Bisher sind die beliebtesten Gemeinden am Balaton noch nicht betroffen.

Tipp für Käufer: Uns fragen oder lokale Behörden kontaktieren, um die Regeln vor Ort zu klären.
 

Fazit

Das neue Gesetz zum Schutz der lokalen Identität gibt ungarischen Gemeinden mehr Kontrolle über Zuzug und Immobilienkäufe, aber es verbietet nicht grundsätzlich den Kauf von Immobilien. Für Käufer bedeutet das: Frühzeitige Information über die Regeln der Gemeinde, in der man ein Haus in Ungarn kaufen möchte. Vorkaufsrechte, Wohnsitzbedingungen oder eine Ansiedlungssteuer könnten den Prozess beeinflussen, aber mit guter Planung und Beratung bleibt der Immobilienmarkt in Ungarn zugänglich – besonders für Investoren oder Personen mit staatlicher Förderung.

Hat es Fragen zum Gesetz oder braucht es Tipps, wie man ein Haus in Ungarn kaufen kann? Einfach anrufen oder eine email – wir sind der Lieblingsmakler!
 

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Autor: Dr. Peik Langerwisch

Der Autor hat nach seinem Studium der Betriebswirtschaftslehre mit Abschluss Diplomkaufmann und einer magna cum laude Promotion in Managementlehre zwanzig Jahre in globalen Unternehmensberatungen und Banken gearbeitet und fungiert nun mit seiner Expertise seit mehreren Jahren als Immobilienmakler für Immobilien in Ungarn.

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