Wo leben die meisten Deutschen in Ungarn? Der steigende Trend zum Auswandern nach Pannonien

Vom Plattensees bis zum Umland von Fünfkirchen – die deutsche Präsenz in Ungarn erlebt eine Renaissance.

Fast überall in Ungarn leben Deutsche.


Doch müssen wir unterscheiden zwischen Deutschen im Sinne der Deutschen Minderheit in Ungarn und deutschen Staatsbürgern, die in Ungarn leben.

Die Hochburgen der Zuwanderer sind Budapest und Balaton gefolgt von Westungarn, Baranya und Bács-Kiskun. Am meisten Deutschungarn leben in Budapest und Baranya.

Die Balaton-Preis-Anomalie: 20 Jahre Immobilienmarkt Ungarn im Faktencheck und warum der See jetzt Europa schlägt

Veröffentlicht am 13. Januar 2026


Schlüsselwörter: Haus kaufen Balaton, Immobilienpreise Balaton, Preisvergleich Europa




Der Immobilienmarkt am Balaton hat sich in den letzten zwei Jahrzehnten von einer reinen Sommerfrische für den Binnenmarkt zu einer internationalen Premium-Destination gewandelt.

Die Daten zeigen eine Entkopplung vom ungarischen Durchschnitt: Während nationale Preise linear stiegen, entwickelten sich die Preise in der Balaton-Region exponentiell, getrieben durch Tourismus, Infrastruktur und den Work-from-Anywhere-Trend.

Aktuelle Analysen für 2024/2025 belegen, dass Top-Lagen am Balaton mittlerweile teurer sind als Budapester Elite-Bezirke. Für Investoren bietet sich dennoch eine massive Arbitrage-Chance im Vergleich zu westeuropäischen Seen. Deshalb lohnt es sich immer noch, in Balaton-Immobilien zu investieren.

Neues Gesetz: Was bedeutet der Schutz der lokalen Identität für Käufer von Immobilien in Ungarn?

Veröffentlicht am 13. Juni 2025

Schlüsselwörter: Haus kaufen in Ungarn, Immobilien kaufen Ungarn, lokaler Identitätsschutz, Vorkaufsrecht, Ansiedlungssteuer



Am 11. Juni 2025 hat das ungarische Parlament ein neues Gesetz verabschiedet, das den Schutz der lokalen Identität regelt.

Dieses Gesetz, das am 1. Juli 2025 in Kraft tritt, könnte Auswirkungen auf Menschen haben, die ein Haus kaufen in Ungarn oder Immobilien kaufen in Ungarn.

Die kommunalen Verwaltungen genießen nun weitgehende Freiheit bei der Wahl der Rechtsschutzinstrumente und der Festlegung der Bedingungen für deren Anwendung.

In der Praxis bedeutet dies, dass die Gemeinden auf der Grundlage lokaler Vorschriften folgende einschränkende Maßnahmen ergreifen können, nicht müssen:

1. Vorkaufsrechtsregelung,
2. Einschränkung oder Bedingung für die Festlegung einer Wohnadresse,
3. Erhebung einer Ausgleichssteuer

Die Kommunen können eine oder mehrere der oben genannten Optionen wählen und haben in Bezug auf Adresse und Besteuerung auch die Möglichkeit, nur bestimmte Teile der Siedlung zu schützen. Der vollständige Ausschluss des Immobilienerwerbs wurde nach gesellschaftlicher Konsultation aus dem KTM-Vorschlag gestrichen.

Ausnahmen:

• im Wesentlichen Einwohner aus der Gemeinde, Angehörige und Immobilienbesitzer in der Gemeinde
• Unternehmen und Stiftungen

Auswandern nach Ungarn 2026: Was muss ich beachten? Die ultimative Checkliste!

Auswandern nach Ungarn: Was sollte man wissen?

Wer nach Ungarn auswandern möchte, sollte zunächst einmal die rechtlichen Voraussetzungen kennen.

Die rechtlichen Vorraussetzungen sind:

• Für Bürger der EU, EWR und Schweiz: gültiger Ausweis, ID oder Reisepass, sonst auch Visa
• Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis oder Mietvertrag und Vermietereinverständnis
• Krankenversicherungsnachweis
• Nachweis von Vermögen, Einkommen oder Rentennachweis

Neben den rein rechtlichen Nachweisen als Voraussetzung zum Erlangen einer Wohnsitzkarte sollte man sich Gedanken machen über:

• die eigenen Gründe des Auswanderns
• eine geordnete Umzugsvorbereitung
• Wohnregion und ein Haus in Ungarn oder eine Wohnung in Ungarn
• Kranken- und Sozialversicherung
• Bildung und Betreuung von Kindern
• Landeskultur und Integration

Wie erfolgreich ein Haus verkaufen in Ungarn?

Sie haben Ihr Haus in Ungarn oder eine andere Immobilie und möchten es stressfrei verkaufen?

Kein Problem! Wir helfen gern mit unserer Expertise.

Was brauchen Sie zum erfolgreichen Hausverkauf in Ungarn?

• Gründliche Vorbereitung wie Renovierungen und Reparaturen
• Detaillierte Dokumentation des Hauses
• Auswahl eines professionellen Maklers
• Marktgerechte Wertbestimmung
• Verständnis für rechtliche Grundlagen und Vorbereitung der Daten
• Verständnis der steuerlichen Implikationen für den Verkauf einer Immobilie in Ungarn
• Festlegen der Rahmenbedingungen für den Kauf und die Kaufpreiszahlung

Wie hoch sind die Steuern beim Verkauf von Immobilien in Ungarn?

Wer als Verkäufer ein Haus in Ungarn oder sonstige Immobilien verkaufen möchte, sollte sich auch mit den steuerlichen Aspekten einer solchen Transaktion beschäftigen.

Grundsätzlich gilt für den Verkauf von Immobilien in Ungarn ein Steuersatz von 15%, wenn die verkaufte Immobilie innerhalb von fünf Jahren davor erworben wurde. Nach einer Haltefrist von 5 Jahren ist der Verkauf steuerfrei.

Innerhalb der fünf Jahre wird der Steuerbetrag nach festgelegten Prozentsätzen bis auf 0 reduziert.

Darüber hinaus gibt es Ausnahmen von der Steuerpflicht z.B. den Abzug von belegbaren Kosten, Scheidungsauskauf, Immobilientausch im Rahmen von Unterhalts-, Erbschafts- oder Leibrentenverträgen.

Der Artikel erläutert die steuerlichen Auswirkungen eines Verkaufs und damit zusammenhängende Bemessungsgrundlagen und Verfahren des ungarischen Steueramtes (NAV) sowie den Sonderfall der Schenkung

Wie hoch sind die Steuern beim Immobilienkauf in Ungarn?

Wer als Käufer Immobilien in Ungarn erwirbt, unterliegt der Grunderwerbssteuer.

Die Grunderwerbsteuer in Ungarn beträgt 4%. Diese lässt sich durch Ausnahmen und Ermässigungen senken, wie zum Beispiel:

• Immobiliengeschäfte zwischen Ehepartnern und direkten Verwandten
• Inzahlungnahme-Rabatt
• Rabatt auf Grundstücke für Neubauten
• Eintragung eines Niessbrauchrechtes

Renoviertes Haus in Ungarn kaufen: Was ist ein Leitfaden für eine gute Investition?

Neues Haus, altes Haus oder renoviertes Haus in Ungarn?

Es gibt Gründe für jede Variante. Aber entscheide ich mich für ein renoviertes Haus, sollte ich einiges beachten.

Ganz sicher gibt es unterschiedliche Grade der Renovierung, von Grundsanierung über Teilsanierung bis vollständiger Überarbeitung. Je nach Möglichkeit der Eigenleistung, Geldbeutel und Anspruch lassen sich in Ungarn jegliche Varianten finden.

Folgende wesentliche Aspekte sind bei der Auswahl und beim Kauf eines renovierten Hauses in Ungarn zu bedenken

• Standortwahl
• konkrete Hauswahl
• Suchstrategie
• Kosten der Renovierung
• rechtliche und formelle Aspekte
• Finanzierung

Wie hoch sind die Nebenkosten für ein Haus in Ungarn?

Die Nebenkosten für ein Haus in Ungarn sind ein Bruchteil dessen, was Hausbesitzer in den deutschsprachigen Ländern (DACH) zahlen müssen.

Für die wesentlichen Kosten von Strom und Gas sind die Preise in etwa ein Drittel oder weniger.

Brennholz kostet etwa 50-80%. Bei Wasser und Abwasser sind die Kosten aufgrund sehr spezifischer Gemeindepreise in den einzelnen Ländern schwer vergleichbar, liegen aber in etwa bei der Hälfte.

Gleich schwierig gestaltet sich der Vergleich bei der Hausmüllentsorgung. 10-50% der Kosten der DACH Ländern fallen in Ungarn an, je nach individuellen Vergleichsgemeinden.

Wie tausche ich am günstigsten Schweizer Franken oder Euro in ungarische Forint und mit welchem Risiko?

Geld tauschen zum Haus kaufen in Ungarn oder für den kurzfristigen persönlichen Konsum – die Entscheidung welchen Anbieter zu nutzen, kann unterschiedlich ausfallen, je nach Auswahlkriterium.

Die wesentlichen vier Möglichkeiten Wechselstuben, Banken, Fintechs und Zahlungsdienstleister haben zum einen unterschiedliche An- und Verkaufskurse und Gebühren aber auch unterschiedliche Risikoprofile.

Bargeldtausch ist sicher aber nicht die preiswerteste Option. Überweisungstransaktionen, Mittelverwahrung und Geldverwendung auf Banken sind teurer als bei Online-Dienstleistern.

Aber je nachdem ob Bank oder Zahlungsdienstleister bieten nicht alle Anbieter immer eine Eigenmittelsicherung und unterliegen so einem Restrisiko.

Was sind die Notrufnummern in Ungarn?

Wer ans Auswandern nach Ungarn denkt, sich mit dem Thema Haus kaufen in Ungarn beschäftigt oder auch bereits eine Immobilie in Ungarn besitzt und teilweise oder ganz in Ungarn lebt, erfreut sich am geruhsamen Leben und denkt selten daran, dass auch einmal etwas passieren könnte.

Wenn aber etwas passiert, sollte man die entsprechende Notrufnummer für Ungarn zur Hand haben. Das sind die wesentlichen Notrufnummern:

• Allgemeiner Notruf 112
• Rettungsdienst 104
• Polizei 107
• Feuerwehr 105
• Rega +41 333 333 333

Kann man einen Landsitz in Ungarn kaufen oder gar ein Schloss?

Ja, man kann eine Villa oder ein Schloss in Ungarn kaufen.

Das hängt vom Geschmack, Investitionsvolumen und bei Schlössern nicht selten vom persönlichen Engagement einer Restaurierung ab.

Die Preisspanne liegt je nach Zustand, Grösse und Lage zwischen einer halben Million Euro und einem zweistelligen Millionen Euro Betrag.

Wie entwickelt sich der Forint Euro Wechselkurs?

Will man sich ein Haus in Ungarn kaufen oder nach Ungarn auswandern, stellt man sich unweigerlich die Frage, zu welchem Kurs wird der Euro in Forint getauscht und wie ist die Entwicklung über einen längeren Zeitraum.

Wirtschaftslage, Geldpolitik sowie Angebot und Nachfrage bestimmen die Entwicklung von Wechselkursen.

In den letzten fünfzehn Jahren befindet sich der Euro mit wenigen temporären Ausreissern im Aufwärtstrend zum Forint und hat von Mitte 2008 bis Anfang 2025 um fast 80% aufgewertet.

Eine Prognose für die Zukunft ist ungewiss und hängt von der persönlichen Einschätzung der unterliegenden Einflussfaktoren ab, welche im Artikel diskutiert werden.

Warum auswandern nach Ungarn? 7 gute Gründe!

Mit dem Kauf eines Hauses in Ungarn ist oft auch der Gedanke ans Auswandern verbunden.

Ist es erst noch ein Ferienhaus, reift der Gedanke über die Zeit, spätestens zur Pension.

Aus eigenen Erfahrungen und vielen Gesprächen mit Auswanderern lassen sich sieben gute Gründe benennen:

• Hohe Lebensqualität
• Reiche Kultur und Geschichte
• Konservative Wertebasis
• Geringe Kriminalität
• Moderate Immobilienpreise
• tiefe Lebenshaltungskosten
• leichte Integration

Wohin auswandern in Ungarn?

Ungarn bietet eine Vielzahl attraktiver Orte, die man in Betracht ziehen könnte, dorthin auszuwandern

Stadt- oder Landleben?

Tiefebene oder Gebirge?

Je nach Vorlieben zu Klima, Beschäftigungsmöglichkeiten, kulturelle Angebote und Lebenshaltungskosten kommen für den Kauf eines neuen Heims grosse Städte (Budapest, Debrecen, Pécs, Györ oder Sopron), die Balaton-Region, das nördliche ungarische Mittelgebirge, der Alpenostrand, die transdanubische Hügellandschaft, das Mittelgebirge Transdanubiens sowie die Kleine oder Grosse ungarische Tiefebene in Frage.

Der Artikel gibt auf Basis eigener Erfahrungen und ergänzender Informationen einen Überblick über Entscheidungskriterien sowie Städte und Regionen, wo man sich ein Haus in Ungarn kaufen könnte.

Was spricht für die Region Balaton zum Auswandern nach Ungarn?

Sind Sie auf der Suche nach einem Heim in idyllischer und malerischer Lage?
Ein Haus am Balaton, dem See in Ungarn mit dem milden Wasser, könnte das perfekte Ziel für Sie sein!

Viele unserer Kunden wählen die Balaton-Region und die Erfahrungen über die Jahre bestätigen ihre Auswahl.

Die atemberaubende Landschaft des Sees, Freizeitangebote (z.B. Wassersport, Angeln, Wandern, Golf), Nähe zu attraktiven Grossstädten wie Budapest und Wien, leichte Integration aufgrund vieler deutschsprachiger Dienstleister und nicht zuletzt eine mindestens mittelfristige Investitionssicherheit bei steigenden Immobilienpreisen sprechen deutlich für einen Immobilienkauf am Balaton.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Ungarn im Vergleich zu deutschsprachigen Ländern in Europa?

Die Entwicklung der Immobilienpreise, der Baukosten und der Betriebskosten in den deutschsprachigen Ländern von Europa (DACH) im Vergleich zu Ungarn über die letzten Jahre ist stark geprägt von einem Aufholen Ungarns.

Geht man von einer tieferen Basis der Immobilienpreise in Ungarn in 2010 aus, so ist die Steigerung der Preise für Immobilien in Ungarn im Vergleich zu den deutschsprachigen Ländern dennoch enorm.

Im EU Durchschnitt stiegen die Immobilienpreise von 2010 bis 2020 um 26% und allein von 2020 bis 2023 noch einmal um 21% während in Ungarn die Preise von 2010 bis 2020 um 185% und von 2020 bis 2023 noch einmal um satte 94% stiegen.

Nachdem in 2023 die Preisentwicklung etwas entspannt war, zogen sie in 2024 wieder um mehr als 10% an.

2025 gab es aufgrund der staatlichen Stimulationen des Immobilienmarktes weiterhin eine hohe Nachfrage, wenn auch die Preise im Dezember 2025 um 0,1% zurück gingen, was einige Analysten als Ende der Fahnenstange deuten.

Wie ist die Wohnsituation in Ungarn im Vergleich zu deutschsprachigen Ländern?

Die Wohnbedingungen in der Europäischen Union sind sehr unterschiedlich in Bezug auf Wohnart, Grösse und Qualität sowie die Frage ob zur Miete gewohnt wird oder Eigentum präferiert ist.

Ungarn ist im Vergleich zu deutschsprachigen Ländern in Europa ein klassisches Land für Besitz von Häusern und Wohnungen.

Während sich in deutschsprachigen Ländern die Quote von Eigentum zu Miete um die 50% bewegen, ist Ungarn mit knapp 91% Eigentum gegenüber 9% Miete deutlich anders aufgestellt.

Etwa 73% des Wohnens in Ungarn fällt dabei auf Häuser. In deutschsprachigen Ländern Europas sind das eher 34-53% Häuser als Wohnart und 46 bis 64% Wohnungen.

Der folgende Artikel zeigt die erstaunlichen Unterschiede zwischen Immobilien in deutschprechenden Ländern (DACH) und Immobilien in Ungarn und gibt einen Einblick in die in den letzten Jahren gegenläufige Entwicklung der DACH Länder im Vergleich zu Ungarn.

Brauche ich eine Wohnsitzkarte (Lakcímkártya) und wie beantrage ich eine?

Die kurze Antwort lautet:
nicht zwingend in allen Fällen, aber sie ist hilfreich.

Man kommt je nach Dauer des Aufenthaltes mit einem Pass aus dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) plus allenfalls einer Registrationskarte auch durch die meisten administrativen Vorgänge wie Bankeröffnung und Kauf von Immobilien in Ungarn.

Die Wohnsitzkarte hat aber deutliche Vorteile bei diversen administrativen und behördlichen Prozessen.

Inzwischen ist das Antragsverfahren online in ungarisch, englisch oder ukrainisch abzuwickeln. Beizubringen sind:

• Arbeitsvertrag, Gewerbeschein, Nachweis von Arbeitssuche oder Ausbildung oder Nicht-Arbeitserklärung in Ungarn
• Mietvertrag oder Grundbuchauszug
• Bankbestätigung ausreichender finanzieller Mittel
• europäische Krankenversicherungskarte
• Pass

Ist Ungarn ein Jagdparadies?

Ja und nein. Ungarn ist ein Jagdparadies für die etwa 25’000 jährlichen ausländischen Trophäenjäger, die das notwendige Geld für die Abschüsse als Gastjäger mitbringen.

Als Auswanderer in Ungarn ist ein normales Jagdleben wie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz kaum möglich. Man ist in der Regel auf Einladungen und jagdliche Begleitung angewiesen.

Immobilien kaufen in Ungarn - Welche 4 Fragen sollte ich mir stellen?

Wer immer Immobilien in Ungarn kaufen möchte, sieht sich ohne Landeskenntnisse und Sprachkenntnisse unweigerlich einigen Herausforderungen gegenüber und sollte sich vier wesentliche Fragen stellen:

• Haus kaufen Ungarn: Private Suche oder Makler?
• Seriöser Immobilienmaker in Ungarn: Woran erkennen?
• Grundstück Ungarn Ausländer: Wie viel Land ist erlaubt?
• Immobilienkauf in Ungarn: Ablauf, Steuren und Recht zu beachten?